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US Reit mit 5,2% Dividendenrendite und großen Namen im Portfolio

 

Name W.P. Carey Inc.
Unternehmenssitz USA
WKN A1J5SB
ISIN US92936U1097
Kurs 80,11 USD
Dividendenrendite 5,2 %
Letzte Dividende 4,14 USD
Auszahlung Quartalsweise
KGV 18,70
Eigenkapitalquote 48,12 %
Fremdkapitalquote 44,97 %
Datum 03.01.2020

 

Das Unternehmen

W. P. Carey Inc. ist ein Immobilieninvestmentfonds, der in Immobilien investiert, die über NNN-Mietverträge an einzelne Mieter vermietet werden. Das Unternehmen ist in Maryland organisiert, mit seinem Hauptsitz in New York City.

 

Das Unternehmen ist kein Dividenden Aristokrat. Dividenden Aristokraten sind Aktien, welche seit mind. 25 Jahren in Folge die Dividende erhöhen konnten.
Die aktuellen 114 Dividenden Aristokraten kannst du dir als Excel Spreadsheet herunterladen.

Geschäftsmodell

WP Carey Business Model

Quelle: WP Carey

 

Die aufgesetzten Mietverträge haben eine durchschittliche Restlaufzeit von  etwa 10,5 Jahren. Bei den hohen Restlaufzeiten sind die Einkünfte sehr gut planbar, was auf eine sichere Dividendenpolitk zeigt.

99% der vermietet Immobilien sind mit einer vertraglichen Regelung versehen welche besagt, dass es jährliche Inflationsausgleicherhöhungen gibt. Somit wird zumindest die Inflation ausgeglichen, was gleichzeitig einen Inflationsausgleich bei der Dividende bedeutet.

Unter den Top Mietern des Reits sind bekannte Namen wie Obi, Metro, Hellweg, New York Times oder auch Marriott.

Zum 30. September 2019 verfügte die Gesellschaft über 1.204 Objekte in 25 Ländern, die an 324 Mieter vermietet sind. Rund 65% der Umsätze der Gesellschaft werden in den USA und 35% in Europa erzielt.

WP Carey Top 10 Tenants

Quelle: WP Carey

 

Unternehmenskennzahlen

 

WP Carey Occupancy

Quelle: WP Carey

Bewertung

Bei W. P. Carey zeigten die Ergebnisse des 3. Quartals 19 einen Nettogewinn von 41,3 Mio. US-Dollar oder 0,24 US-Dollar pro verwässerter Aktie und einen AFFO (adjusted funds from operations) von 224,2 Mio. US-Dollar oder 1,30 US-Dollar pro Aktie. Das Management gab eine Prognose für das Gesamtjahr zwischen 4,95 und 5,01 US-Dollar AFFO pro Aktie ab, was leicht unter den früheren Prognosen lag. Die Dividende wurde auf 1,036 US-Dollar pro Aktie angehoben, was einer annualisierten Dividende von 4,144 US-Dollar pro Aktie entspricht. Der Umsatz für das Quartal stieg um 378 Mio. US-Dollar oder 51,9 % gegenüber dem 3Q18 (209,4 Mio. US-Dollar). Die Immobilieneinnahmen stiegen um 302,8 Mio. US-Dollar, ein Anstieg um 68,9 % (von 179,3 Mio. US-Dollar), was hauptsächlich auf “zusätzliche Mieteinnahmen aus Immobilien, die im Zuge der Fusion des Unternehmens mit CPA:17 erworben wurden”, zurückzuführen ist, die am 31. Oktober 2018 erfolgte. Die Umsatz- und Dividendenzahlen der letzten 10 Jahre bis zum Geschäftsjahr 2018 geben einen Überblick über das Wachstum des Unternehmens und die Fähigkeit des Unternehmens, die Aktionäre zu belohnen.

Kapitalbeschaffung

Das Management arbeitet an der finanziellen Gesundheit und der Gesamtkapitalisierung des Unternehmens, indem es “effizient Eigenkapital durch (seinen) ATM aufnimmt, ungesicherte Schulden emittiert und proaktiv die Fälligkeiten der Schulden vorzieht” (per Jason Fox, dem CEO von WPC). Im Rahmen des ATM-Programms wurden im dritten Quartal 131,4 Millionen US-Dollar eingeworben, so dass sich die Gesamteinlage bis zum dritten Quartal 2019 auf 523,5 Millionen US-Dollar belief. Die vorausbezahlten Hypothekenschulden belaufen sich nun auf insgesamt 872,8 Mio. $ bis zum 3. Quartal 19. Bei der Betrachtung der jüngsten Kapitalbeschaffung ist es hilfreich, die allgemeine finanzielle Gesundheit des Unternehmens zu betrachten, um zu sehen, ob das Unternehmen gutes Geld nach schlechtem wirft oder umsichtig mit seiner Bilanz umgeht.

FFO und AFFO

Wie bereits erwähnt, betrug das AFFO im 3. Quartal 19 $1,30 pro verwässerter Aktie, was einem Rückgang von 12,2% gegenüber den $1,48 pro Aktie im Vorjahreszeitraum entspricht. Während die AFFO aus dem Immobiliensegment dank “der wertsteigernden Wirkung der im Rahmen der CPA:17-Fusion erworbenen Immobilien” anstieg, ging die AFFO aus dem Segment Investment Management aufgrund der Verringerung der Erträge aus dem Investment Management, die zuvor aus der CPA:17 abgeleitet wurden, sogar zurück. Trotzdem lag das AFFO nach 12 Monaten immer noch bei 828,3 Mio. USD und der FFO bei 694,54 Mio. USD, was ein solides Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt.

Angesichts der Bedeutung von FFO und AFFO beim Vergleich von REITs ist es aufschlussreich, langfristige Trends zu betrachten. Wichtig ist, dass die letzten zehn Jahre zwar in dieser Hinsicht ein gutes Zeichen setzen, aber auch eine Zeit waren, in der sich die Immobilien von den Tiefen der Finanzkrise erholt haben, so dass die zukünftigen Wachstumsraten bescheidener ausfallen sollten.

 

Chancen und Risiken

Ausbau des Portfolios

WP Carey Portfolio

Quelle: WP Carey

 

Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert WPC Gesamtinvestitionen für das Immobilienportfolio des Unternehmens zwischen 750 Millionen und 1 Milliarde Dollar, was eine gesunde Erweiterung des Immobilienbestandes darstellt. Die Gesamtverkäufe (Verkäufe) aus dem Immobilienportfolio des Unternehmens wurden mit einem Rückgang zwischen $375 Millionen und $550 Millionen angesetzt. Am Quartalsende bestand das Nettomietportfolio von WPC “aus 1.204 Immobilien, die eine Fläche von 137,5 Millionen Quadratfuß umfassen, die an 324 Mieter vermietet sind, mit einer gewichteten durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit von 10,3 Jahren und einer Vermietungsquote von 98,4%. Dies ist eine solide Vermietungszahl und sicherlich konkurrenzfähig mit den Wettbewerbern, da der Branchendurchschnitt bei 93,89% liegt (am Ende des dritten Quartals). Dieser vergleichsweise hohe Vermietungsstand ist umso beeindruckender, als die WPC eine hohe Diversifikation über die verschiedenen Objektarten aufweist und eine kluge Vermietungsstrategie bei gleichzeitig hoher operativer Effizienz verfolgt. Das ist ein guter Grund für Investoren, dem Unternehmen eine etwas über dem Branchendurchschnitt liegende Eigenkapitalprämie (höheres P/AFFO-Multiple) zu gewähren.

WP Carey Diversification

Quelle: WP Carey

 

Mit der Inflation Schritt halten

Mit dem Ziel, das Kreditprofil zu verbessern und insgesamt günstigere Kapital- und Finanzierungskosten zu erzielen, hat das Unternehmen einen Teil seiner Schulden refinanziert und Eigenkapital zu historisch gesehen relativ hohen Marktpreisen verkauft. Dies hat sowohl bei der Liquidität als auch bei der Flexibilität der Bilanz geholfen, so dass weiterhin in attraktive Immobilien und größere Akquisitionen investiert werden kann. Angesichts der wachsenden Liste von Immobilien diversifiziert das Unternehmen sein Portfolio und setzt die Investorendollars sinnvoll ein. Die Art und Weise, wie WPC die meisten seiner Mietverträge an Verbraucherpreisindizes bindet, hilft dem Unternehmen, die Auswirkungen steigender Inflation/Kosten abzufedern. Tatsächlich sagt WPC, dass “99% ihrer Mietverträge vertragliche Mieterhöhungen haben und 62% an den Verbraucherpreisindex gebunden sind”.

Das Wettbewerbsbild

Es ist lehrreich, einige Vergleiche zwischen WPC und einem der bekanntesten und meistgeschätzten REITs da draußen zu ziehen: Realty Income. Obwohl beide Unternehmen meist Triple-Net, Single-Tenant-Mietanbieter sind, gibt es einige wesentliche Unterschiede, zumindest in Bezug auf ihre jeweiligen Immobilienportfolios. Die WPCs verteilen sich ziemlich gleichmäßig auf vier verschiedene Immobilientypen: Einzelhandel, Industrie, Lager und Büro. Realty Income hingegen ist wesentlich stärker von Einzelhandelsimmobilien abhängig und daher weniger stark von der Konsumflaute isoliert. Darüber hinaus bezieht die WPC mehr als ein Drittel ihrer annualisierten Grundmiete aus Übersee, wobei der Hauptgrund dafür die europäischen Bestände sind.

 

Dividende

W.P. Carey zahlt eine seit 1998 kontinuierlich steigende Dividende. Derzeit liegt die Dividendenrendite bei 5,2 %. Dabei lag die durchschnittliche Steigerung in den letzten 10 Jahren bei 9,5 % pro Jahr.

WP Carey Dividend

Quelle: WP Carey

 

Dividendensicherheit

Für Einkommensinvestoren ist natürlich nicht nur die derzeitige Dividende wichtig, sondern auch ob diese auch zukünftig gezahlt werden kann. Betrachten wir also die Dividendensicherheit.

1. Derzeitige Umsätze

Im 3. Quartal 2019 hat WP Carey einen Gewinn pro Aktien von 0,24 Dollar erwirtschaftet, welches einen Rückgang zum selben Quartal im Vorjahr darstellt, in welchem der Gewinn noch bei 0,71 Dollar pro Aktie lag.

WP Carey zahlt derzeit eine Dividende von 1,04 Dollar pro Aktie, welches eine Ausschüttungsquote von 433% für das letzte Quartal bedeuted.

Auch über einen längeren Zeitraum betrachtet zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. In den ersten drei Quartalen von 2019 hat WP Carey einen Gewinn von 1,03 Dollar pro Aktie erwirtschaftet. Im gleichen Zeitraum wurden pro Aktie 3,10 Dollar an Dividende ausgeschüttet, welches einer Ausschüttungsquote von 301% entspricht. Somit werden die Dividenden nicht aus laufenden Gewinnen bezahlt. Investoren sollten diese Zahlen im Blick behalten.

 

2. Free Cashflow

WP Carey hat im 3. Quartal 2019 einen Cashflow von 249 Millionen Dollar erwirtschaftet und keine weiteren Kapitalaufwändungen, welches zu einem freien Cashflow von 249 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 178 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 71% vom freien Cashflow zur Dividende.

In den ersten drei Quartalen von 2019 hat WP Carey 577 Millionen Dollar an Cashflow erwirtschaftet und hatte keine Kapitalaufwände, welches zu einem freien Cashflow von etwa 577 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 525 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 91% vom freien Cashflow zur Dividende.

Somit zahlt WP Carey seine Dividende aus freiem Cashflow. Die Ausschüttungsquoten erscheinen auf den ersten Blick zwar sehr hoch, allerdings muss man berücksichtigen das es sich hierbei um einen Reit handelt, welcher durch die gesetzlichen Vorschriften einen Großteil seiner Unternehmensgewinne an die Aktionäre ausschütten muss. Die in diesem Jahr sehr hohen Ausschüttungsquote von der Dividende zum Gewinn sollten Anleger dennoch im Auge behalten.

 

3. Stabilität während Krisenzeiten

Um die Stabilität während Krisenzeiten zu evaluieren betrachten wir den Zeitraum zwischen der letzten Rezession von 2007-2009.

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2007: 2,05 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2008: 1,95 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2009: 1,74 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2010: 1,86 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2011: 3,42 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2012: 1,28 $

 

WP Carey musste in der Finanzkrise einen leichten Rückgang der Gewinne verbuchen. Jedoch konnte dieser Trend bereits 2010 wieder umgedreht werden und ein positiver Trend hergestellt werden. Im Jahr 2011 konnte dann sogar ein neuer Gewinnrekord pro Aktie aufgestellt werden. Zwar waren die Dividenden nicht in jedem Jahr durch Gewinne gedeckt, was jedoch positiv zu verzeichnen ist, die Dividende konnte auch in den Jahren der Finanzkrise weiter gesteigert werden.

 

Fazit

Aufgrund der Verpflichtung des Unternehmens zur Verbesserung der Bilanz, der steigenden Erträge aus einem erweiterten Immobilienportfolio und des umsichtigen Managements mittelfristiger Fremdkapitalemissionen ist die WPC in einer hervorragenden Position, um ihre Wettbewerbsposition auszubauen. Allerdings ist das Unternehmen bereits heute stark fremdfinanziert, so dass Akquisitionen und Immobilieninvestitionen sorgfältig geprüft und gegen die möglichen Kosten abgewogen werden müssen. Wachstum um des Wachstums willen liegt nicht im Interesse der Aktionäre, wenn es nicht umsichtig und mit dem Fokus auf operative und finanzielle Effizienz erfolgt. Die Dividende und Dividendensteigerungshistorie können sich sehen lassen und können unter Umständen ein guter Baustein im Protfolio der Einkommensinvestoren sein.

 

 

 

Hinweis: Die hier genannten Zahlen und Daten sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Dennoch kann für die Richtigkeit keine Garantie gegeben werden. Der Artikel, sowie andere Artikel in diesem Blog, stellen keine Anlageempfehlung oder eine Empfehlung zum Kauf- Verkauf dar. Sie spiegeln ausschließlich eine persönliche Meinung wider.

 

Quellen:

W.P. Carey
finanzen.net

boerse.de
seekingalpha.com
gurufocus.com
wienerboerse.at
wallstreet-online.de
onvista.de
finanznachrichten.de
wikipedia.org