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Der Beitrag beschäftigt sich mit der Dividende von Hotel Reits hinsichtlich ihrer Geschäftsmodelle und Geschäftszahlen nach einem interessanten Beitrag von Seeking Alpha.

 

Zusammenfassung

Hotel-REITs sind in Ungnade gefallen und haben im Vergleich zu anderen Reits in der Bewertung eine Lücke von 54%.

Die REIT-Bilanzen der Hotels sind jedoch solide und die zugrunde liegenden Cashflows deuten auf eine positive zukünftige Entwicklung hin.

Aufgrund der hochsensiblen Geschäftstätigkeit und der aktuellen Konjunkturlage ist die Wahrscheinlichkeit, kurz- bis mittelfristige Renditen aus der Kapitalwertsteigerung zu erzielen, gering.

Hotel-REITs bieten jedoch eine außergewöhnliche Gelegenheit für dividendenorientierte Investoren, da sie eine durchschnittliche Dividendenrendite von ~8% bieten, die durch eine starke 70%ige FFO-Ausschüttung unterstützt wird.

Langfristig dürften die himmelhohen Hotelimmobilien-Sätze einen deutlichen Anstieg der Cashflows rechtfertigen.

 

Der Vergleich

Derzeit ist die Stimmung für Investitionen in Hotel-REITs zu pessimistisch, da kaum jemand bereit ist, sie zu berücksichtigen. Dies wird durch relativ hohe Raten, überdurchschnittliche Dividendenrenditen und vor allem durch gesunkene Bewertungsmultiplikatoren verdeutlicht.

Hotel-REITs werden im Vergleich zu anderen REITs mit deutlichen Rabatten gehandelt. Ihr nachlaufender 12-monatiger P/FFO-Multiplikator von 6,42x liegt 54% unter dem gesamten REIT-Durchschnitt. Der einzige Sektor, in dem billigere REITs zu finden sind, sind regionale Einkaufszentren. Die Stichprobe der regionalen Malls besteht jedoch nur aus 7 REITs und ist künstlich unter Druck gesetzt, da 3 REITs gegen ein mögliches Insolvenzverfahren kämpfen. So handelt CBL & Associates beispielsweise bei nur 0,68x P/FFO, Washington Prime Group bei 2,74x und Pennsylvania Real Estate Investment Trust bei 3,98x.

Nun gibt es offensichtlich einige berechtigte Gründe, warum der Markt Hotel-REITs so aggressiv diskontiert. Im Allgemeinen ist der Markt etwas effizient, und es wäre töricht zu denken, dass 54% Rabatt ohne vernünftige Grundlage sind, die ihn rechtfertigen.

Die beiden wichtigsten Faktoren, die die Bewertungen nach unten drücken, sind die Tatsache, dass 2008 ein katastrophales Jahr für Hotels war und dass die zugrunde liegenden Cashflows stark mit den allgemeinen Marktschwankungen korreliert sind.

So blieben beispielsweise die beiden größten Hotel-REITs (im Sinne der Marktkapitalisierung) Host Hotels & Resorts und Ryman Hospitality Properties während der Finanzkrise hinter dem breiteren Vanguard Real Estate Index weit zurück. Dies wurde durch den „hohen Beta-Wert“ / konjunktursensitive Cashflows der Hotels erklärt, die mit dem Gesamtmarkt tendenziell sowohl sinken als auch steigen, aber nur in einem größeren Umfang.

Da in der Öffentlichkeit Konsens darüber besteht, dass wir uns derzeit in der sehr späten Phase des Konjunkturzyklus befinden und die Wahrscheinlichkeit einer Rezession in naher Zukunft hoch ist, berücksichtigen die Investoren natürlich die bisherigen Abwärtsfolgen bei der Bewertung der Hotel-REITs. Obwohl man nicht behaupten kann, dass dies der längste Bullenmarkt in der Geschichte der USA ist und dass die Risiken für ein negatives Wachstum hoch sind, wäre es unklug, für Hotel-REITs das gleiche Niveau an Ziehungen zu prognostizieren wie 2008. Vergessen wir nicht, dass die Finanzkrise im Jahr 2008 eine der schlimmsten Perioden für Aktien seit der Großen Depression und sicherlich die schlimmste Periode für REITs seit 1960 war, als sie allmählich als Aktienanlagen relevant wurden.

Zudem sind die Hotels nicht so stark verschuldet wie andere REITs. Die durchschnittliche Verschuldung der Hotels gegenüber dem EBITDA beträgt 6,24x, was im Vergleich zu Spezial-REITs mit 7,63x, diversifizierten 8,49x und Retail 8,2x wirklich ein positives Zeichen ist. Es bedeutet, dass Hotels im Durchschnitt ein geringeres finanzielles Risiko haben, was definitiv dazu beitragen würde, die Krise erfolgreich zu überstehen. Darüber hinaus stellt sie die Diskrepanz bei der Hotelbewertung in Frage, ob der 54%ige Rabatt angemessen ist. Was meiner Meinung nach den vorherrschenden P/FFO-Rabatt weiter in Frage stellt, ist, dass die zugrunde liegenden FFOs für Hotel-REITs 2019 voraussichtlich steigen werden.

Betrachtet man die impliziten Unterkunfts-/Hotel-REIT-Cap-Raten, wird die These noch attraktiver. Die aktuellen Cap-Raten sind auf überdurchschnittliche Werte überhöht, was große Chancen für hochwirksame Akquisitionen bietet. In diesem Marktumfeld wird jede Immobilie mit einer Cap Rate von über 5% weithin als gutes Geschäft wahrgenommen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Mehrheit der REITs des Hotels über gesunde Bilanzen verfügt, sind solche ertragreichen Akquisitionen sehr willkommen.

 

Das Ergebnis

Unter dem Strich sind

(1) Hotel-REITs trotz steigender Cashflows und relativ niedriger Verschuldung in ihren Bilanzen deutlich unterbewertet

(2) Cap-Rates bieten einen attraktiven Boden für profitables langfristiges Wachstum

(3), während die Hotellerie einem systematischen Risiko ausgesetzt ist (Gesamtmarktbewegungen) und gigantische Inanspruchnahmen wie 2008 unwahrscheinlich sind.

 

Allerdings kann man argumentieren, dass man nicht in Hotel-REITs investieren sollte, wenn das Hauptziel darin besteht, enorme Erträge aus der Kapitalwertsteigerung zu erzielen. Darüber hinaus sollte man auch nicht unbedingt erwarten, dass Hotels kurz- oder mittelfristig eine sinnvolle / positive Rendite aus dem Aktienkurswachstum liefern werden. Dennoch lassen sich Hotel-REITs als eine attraktive Anlageklasse für jeden betrachten, der überdurchschnittliche Dividendeneinnahmen mit geringer Wahrscheinlichkeit von Einschnitten anstrebt.

Die durchschnittliche Dividendenrendite von Hotel Reits berägt 7,9% , unterstützt durch eine starke TTM FFO-Ausschüttungsquote von 59%. Dies sollte ein sehr positives Signal für aktuelle, ertragsorientierte Investoren sein. Bevor eine Long-Position in einem der Hotel-REITs eingegangen wird, muss eine detaillierte Due-Diligence-Analyse durchgeführt werden, um mögliche rote Fahnen zu identifizieren. Die allgemeine Erkenntnis ist jedoch, dass die Möglichkeit, hohe und sichere Erträge zu erzielen, außergewöhnlich ist.

Wenn man so denkt, braucht man ca. 20 Minuten. 40% Rückgang der FFOs für die Ausschüttungsquote auf über 100%. Angesichts der relativ sicheren Bilanzen und des anhaltenden Wachstums ist es höchst unwahrscheinlich, dass ein solches Szenario eintreten wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die aktuellen Hotel-REITs ein attraktives Investment darstellen, um saftige Dividendeneinnahmen mit zusätzlichen langfristigen Wachstumschancen durch erhöhte Cap-Raten zu erzielen.