Tanger Outlets

8,4 % Dividende kassieren wo andere Geld ausgeben.

 

Name Tanger Factory Outlet Centers Inc.
Unternehmenssitz USA
WKN 886676
ISIN US8754651060
Kurs 16,54 US Dollar
Dividendenrendite 8,4 %
Letzte Dividende 1,39 US Dollar
Auszahlung Quartalsweise
KGV 44,45
Eigenkapitalquote 20,13 %
Fremdkapitalquote 79,87 %
Datum 05/11/2019

 

Das Unternehmen

Tanger Outlets ist ein US amerikanischer Reit welcher 1981 gegründet wurde. Das Unternehmen betreibt Outlet Shoppingcenter. Die Stores selbst gehören Tanger Factory Outlets und werden an diverse Unternehmen vermietet. Insgesamt hat das Unternehmen 44 Center im Portfolio welche auf 22 Staaten der USA, sowie Kanada verteilt sind.

Bekannte Mieter von Tanger Outlets sind unter anderem Nike,H&M, Ralf Lauren, Wrangeler und Timberland. Hierbei handelt es sich also durchweg um renomiert und bekannte Marken. Tanger Outlets stellt für diese und andere Marken Outletcenter zur Verfügung, wo alle Geschäfte auf einem Raum geballt sind. Dieses Geschäftsmodel funktioniert sehr gut, was durchaus als positiv zu betrachten ist.

 

Geschäftsmodell

Das Unternehmen expandiert in den letzten Jahren in Bezug auf Mieter und auch in Bezug auf bestehende Shoppingcenter. Dies kommt durch die sehr gut laufenden Center im Bestand und ist für uns Investoren durchaus als positiv zu werten.

Die derzeitige Auslastung der Geschäftsflächen liegt bei 97 %. Selbst in der Finanzkrise ist der Wert nur auf 96% zurück gegangen, was von einem stabilen und guten Geschäftsmodel bei Tanger Outlets zeugt. Allerdings muss man auch dazu sagen das die Auslastung zwischendurch auch schon einmal bei 99% lag, man sollte als Investor also die Entwicklung im Auge behalten.

Das Unternehmen agiert sowohl mit Eigen- als auch mit Fremdkapital. Das Fremdkapital ist mit einem festen Zinssatz aufgenommen wurden, welches das Unternehmen vor der Gefahr steigender Zinsen in den USA optimal schützt.

Die derzeitige Marktkapitalisierung von Tanger Outlets beträgt 2 Milliarden US Dollar. Dies ist für einen REIT eine Durchschnittliche Größe.

Die Segmente in denen das Unternehmen agiert sind gut diversifiziert bie den einzelnen Mietern. Keiner der Mieter ist übergewichtet und es besteht auch eine gute Diversifikation der Marken, von günstig bis luxuriös.

 

Aktienbesitz

 

Tanger hat 92,89 Millionen Aktien ausstehen. Davon ca 50 5 im Freefloat, 3,42% wird vom Unternehmensmanagement gehalten und der Rest von den großen Fondsanbietern.

Der doch nicht zu unterschätzende Anteil von 3,42% im Besitz des Mangements, allen voran Steven B. Tanger zeigtg wie überzeugt das Management von dem Unternehmen und seinen Zukunftsaussichten ist, was imme rein sehr positiven Zeichen ist.

 

Unternehmenskennzahlen

Gewinn und Verlust (in Mio Euro)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Umsatzerlöse 356,19 385,01 421,31 441,38 468,68 490,35 498,75
Umsatzveränderung in % 13,25 8,09 9,43 4,76 6,19 4,62 1,71
Bruttoergebnis vom Umsatz 147,15 192,25 178,7 188,93 198,46 204,99 204,45
Bruttoergebnisveränderung in % 12,36 30,65 -7,05 5,72 5,04 3,29 -0,26
Operatives Ergebnis 59,89 103,61 76,3 90,27 90,61 96,43 93,51
Veränderung Operatives Ergebnis in % 13,61 73 -26,36 18,31 0,37 6,42 -3,02
Ergebnis vor Steuern 56,48 113,32 78,15 222,17 204,33 71,88 45,56
Veränderung Ergebnis vor Steuern in % 10,76 100,65 -31,03 184,28 -8,03 -64,82 -36,61
Ergebnis nach Steuer 52,44 106,43 72,14 208,79 191,82 66,79 42,44
Veränderung Ergebnis nach Steuer in % 19,31 102,94 -32,22 189,43 -8,13 -65,18 -36,45

 

 

Bilanz (in Mio Euro)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtverbindlichkeiten 1.159 1.449 1.574 1.721 1.821 1.928 1.879
Langzeit Gesamtverbindlichk. pro Aktie
Eigenkapital 514 558 524 606 705 612 506
Veränderung Eigenkapital in % 4,79 8,22 -4,87 15,76 16,53 -13,23 -17,44
Bilanzsumme 1.672 2.006 2.098 2.327 2.526 2.540 2.385
Veränderung Bilanzsumme in % 3,12 19,97 4,55 10,92 8,57 0,55 -6,11

In Q3-19 umfasste die Bilanz von Tanger insgesamt ausstehende variabel verzinsliche Schulden in Höhe von nur 16 Millionen US-Dollar (~1% der gesamten ausstehenden konsolidierten Schulden) und ungenutzte Kapazitäten in Höhe von 600 Millionen US-Dollar auf den unbesicherten Linien des Unternehmens (99% Kapazität). Rund 94% der konsolidierten Quadratmeter wurden durch Hypotheken nicht belastet.

Das Unternehmen verfügt über sehr starke Verschuldungskennzahlen wie die 4,3-fache Zinsdeckung und die 5,8-fache Nettoverschuldung des EBITDA. Das Unternehmen verfügt über Investment Grade Ratings von BBB und Baa1 von S&P und Moody’s.

Es gibt keine wesentlichen Fälligkeiten der Verbindlichkeiten bis 2023.

 

Kennzahlen
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Umsatz je Aktie 3,84 4,09 4,49 4,66 4,92 5,19 5,35
KGV (Jahresendkurs) 60 28,34 48 14,86 17,8 37,34 44,45
KGV (Jahresendkurs, EPS verwässert) 60 28,34 48 14,86 17,8 37,34 44,45
Dividendenrendite Jahresende in % 2,43 2,76 2,56 3,35 3,52 5,1 6,89
Eigenkapitalquote in % 28,86 26,03 23,68 24,72 26,53 22,9 20,13
Fremdkapitalquote in % 71,14 73,97 76,32 75,28 73,47 77,1 79,87

 

Sonstige Kennzahlen
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Gewinn je Aktie (unverwässert, nach Steuern) 0,57 1,14 0,77 2,2 2,02 0,71 0,45
Veränderung EPS (unverwässert) in % 7,55 100 -32,46 185,71 -8,18 -64,85 -35,93
Gewinn je Aktie (verwässert, nach Steuern) 0,57 1,13 0,77 2,2 2,01 0,71 0,45
Veränderung EPS (verwässert) in % 9,62 98,25 -31,86 185,71 -8,64 -64,68 -35,93
Dividende je Aktie 0,83 0,89 0,95 1,1 1,26 1,35 1,39
Veränderung Dividende je Aktie in % 4,57 6,63 6,78 15,87 15,07 7,34 2,96
Anzahl Mitarbeiter 542 279 289 291 659 640 643
Veränderung Anzahl Mitarbeiter in % 13,87 -48,52 3,58 0,69 126,46 -2,88 0,47

 

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ergebnis je Aktie (unverwässert, nach Steuern) 0,57 1,14 0,77 2,2 2,02 0,71 0,45
Ergebnis je Aktie (verwässert, nach Steuern) 0,57 1,13 0,77 2,2 2,01 0,71 0,45
Dividende je Aktie 0,83 0,89 0,95 1,1 1,26 1,35 1,39

 

Dividende

Die Dividendenrendite liegt bei 8,4%, was für einen Equity REIT einen leicht erhöhten Wert darstellt. Risiken sind hier ganz klar der Ecommerce, wie zum Beispiel durch Amazon. Allerdings sollte man nicht davon ausgehen das der stationäre Handel ganz durch den Ecommerce ersetzt wird. Gerade im Bekleidungsbereich nutzen Kunden gern noch die Möglichkeit der persönlichen Beratung, sowie des anprobierens und aussuchens vor Ort. Allerdings sollte sich das Management auch nicht auf den derzeitigen Lorbeeren ausruhen, da sonst die Gefahr der Verdrängung durch andere online oder ofline Konkurrenten besteht.

Die Dividende wird quartalsweise ausgezahlt und ist in der Vergangenheit immer sehr verlässlich mit regelmäßigen Erhöhungen gewesen. Auch in der letzten Finanzkirse konnte das Unternehmen eine Erhöhung der Dividende durchführen, was für ein solides Management und ein gut aufgestelltes Geschäftsmodel spricht. Auch lässt die Ausschüttunsquote von Funds on Operations, welche 56% beträgt, genügend Spielraum die Dividende zukünftig zu erhöhen oder kurzfristige Ausfälle abzufedern.

 

Dividendensicherheit

Für Einkommensinvestoren ist natürlich nicht nur die derzeitige Dividende wichtig, sondern auch ob diese auch zukünftig gezahlt werden kann. Betrachten wir also die Dividendensicherheit von Tanger Factory Outlets.

Basierend auf allen verfügbaren Daten – einschließlich der Ergebnisse des dritten Quartals 19 – scheint es, dass Tanger gut positioniert ist, um seine Dividende weiter zu erhöhen, unabhängig von der Konjunkturabhängigkeit der Einzelhandelslandschaft.

Es ist wahr, dass viele Mall-REITs darum kämpfen, ihre Dividende aufrechtzuerhalten. CBL Properties (CBL), Washington Prime (WPG), Macerich (MAC) und PREIT (PEI) sehen im Moment alle unsicher oder geradezu gefährlich aus.

Aber die Dividende von Tanger genießt ein hohes Maß an Sicherheit, wie CEO Steve Tanger zum Gewinnruf für das dritte Quartal erklärte:

„Wir haben uns seit 26 Jahren verpflichtet, eine vierteljährliche Bardividende zu zahlen. Unsere Dividende ist nach wie vor gut gedeckt, da wir erwarten, dass wir im Jahr 2019 über unsere Dividende hinaus einen freien Cashflow von fast 95 Millionen US-Dollar generieren und über eine ungenutzte Kreditlinie von fast 600 Millionen US-Dollar verfügen werden.“

Tanger ist meiner Meinung nach eine Cash Cow. Das ist einer der Hauptgründe, warum ich mit dieser Auswahl so bullish war.

Es besteht kein Zweifel daran, dass der aktuelle Konjunkturzyklus eine Herausforderung war. Das Geschäftsmodell ist jedoch eines der solidesten im REIT-Sektor. Und das Management verdient Anerkennung für seine hochdisziplinierte Expertise.

Mit anderen Worten, ich betrachte Disziplin als den wichtigsten Wettbewerbsgraben von Tanger. Während das die Kapitalkosten, die Größenordnung und andere Wettbewerbsvorteile betreffen kann, werden sie alle von einem hochdisziplinierten CEO in Verbindung gebracht, der erkennt, dass die Erhöhung der Dividende des Unternehmens der Schlüssel zum Erfolg ist.

Lassen Sie uns nun tiefer in die Ergebnisse des dritten Quartals 19 einsteigen.

 

Die Ertragslage

In Q3-19 betrug die Auslastung des konsolidierten Portfolios von Tanger 95,9%, verglichen mit 96% in Q2-19 und 96,4% in Q3-18. Wie Steve Tanger erklärt:

„Wir haben eine hohe Auslastung von 95,9% beibehalten, was die Widerstandsfähigkeit und Attraktivität des Vertriebskanals widerspiegelt. Darüber hinaus haben wir die Besucherzahlen weiter erhöht, da unsere gezielten Marketingprogramme und die Erfahrungen vor Ort dazu beigetragen haben, die Käufer in unsere Zentren zu locken“.

Bei der Gewinnausschüttung fügte er hinzu, dass „das Leistungsversprechen weiterhin bei den Käufern ankommt“. Und die „Verkehrsdynamik hat sich im Oktober fortgesetzt“.

So konnte Tanger auch in diesem anhaltenden Umfeld der Filialschließung eine starke Auslastung halten. Tatsächlich ist diese Zahl in mehr als 25 Jahren nie unter 95% gefallen.

Bislang hat Tanger im Jahr 2019 im Rahmen seines konsolidierten Portfolios im Zusammenhang mit Insolvenzen und markenweiten Umstrukturierungen durch Einzelhändler rund 195.000 Quadratmeter zurückerobert. Dazu gehören auch 6.000 Quadratfuß in Q3-19.

Das entspricht etwa 123.000 Quadratmetern, die 2018 zur gleichen Zeit zurückgewonnen wurden. Dazu gehörten im dritten Quartal 17.000 Quadratmeter.

Um freie Flächen zu füllen, hat sich Tanger seit jeher auf „Popup-Filialen“ (d.h. kurzfristige Mietverträge) verlassen, um die Auslastung zu erhalten. Sie kann auch neue feste Mieter gewinnen, was sie bereits seit langem tut.

Im Moment sagte das Management, dass „Popups“ etwa 5% der Gesamtauslastung ausmachen. Normalerweise näher bei 4%, tendiert es aufgrund der jüngsten Filialschließungen ein wenig höher. Aber das Management weist darauf hin, dass „es keine Vermieterinvestition“ im Zusammenhang mit Popups gibt.

Plus, Tanger’s durchschnittliche konsolidierte Portfolio Mieter Verkaufsproduktivität betrug $ 395 pro Quadratfuß für die 12 Monate bis zum 30. September. Das ist ein Anstieg von 383 US-Dollar pro Quadratfuß im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Der Mieterumsatz stieg um 1,7%.

 

Bei der jüngsten Gewinnausschüttung scheute Tanger das Thema Filialschließungen im Jahr 2020 nicht. Bemerkenswerte Beispiele sind Dress Barn, wo alle seine Filialen bis zum Jahresende geschlossen werden.

Das Management sagte, dass es aktive Gespräche und/oder bestätigte Vereinbarungen für 50% mit diesen Standorten habe. Außerdem „Der Verkauf von Dress Stall lag unter 50% des Portfoliodurchschnitts (Umsatz).“ So werden Locked-in- und To-B-Ersatz-Mieter wahrscheinlich viel produktiver sein.

In Bezug auf Forever 21 sagte das Management von Tanger, sie seien „traurig, die Firmenakte zu sehen (Konkurs)“. Die neuesten Nachrichten sind, dass die Filialen in diesem Quartal zwei Filialen verlieren werden, obwohl sie keine Prognose für 2020 gegeben haben.

Tanger hat hinzugefügt, dass es 30 Kitchen Collection Geschäfte gibt, die schließen. Das wird sich auf etwa 93.000 Quadratfuß und etwa 70 Basispunkte der durchschnittlichen Basismiete (ABR) auswirken.

Ebenfalls in Q3-19 erwirtschaftete Tanger einen Nettogewinn von USD 0,25 pro Aktie oder USD 23,2 Mio. im Vergleich zu einem den Stammaktionären zur Verfügung stehenden Nettoverlust von USD 0,24 pro Aktie oder USD 22,2 Mio. für den Vorjahreszeitraum (beeinflusst durch eine nicht zahlungswirksame Wertminderung von insgesamt USD 49,7 Mio. oder USD 0,51 pro Aktie im Zusammenhang mit einem Outlet-Center in Jeffersonville, Ohio).

Der FFO betrug 1,68 US-Dollar pro Aktie oder 164,2 Millionen US-Dollar, verglichen mit 1,83 US-Dollar pro Aktie oder 180,3 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Der AFFO lag bei 1,72 US-Dollar pro Aktie oder 168,6 Millionen US-Dollar, verglichen mit 1,83 US-Dollar pro Aktie oder 180,3 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum (was hauptsächlich auf die im März 2019 geschlossenen Dispositionszentren zurückzuführen ist).

Zusammenfassend erklärte Steve Tanger, dass das Unternehmen mit diesem „ermutigenden neuen Ausblick“ die Erwartungen „übertroffen“ habe und die Guidance für 2019 FFO pro Aktie auf 2,27 – 2,31 US-Dollar von 2,25 – 2,31 US-Dollar „anhebe“.

Diese Zahlen zeigen eine hohe Sicherheit an Tanger Factory’s Dividendenzahlungen und zukünftigem Wachstum.

 

Analystenmeinungen

Brad Thomas von Alpha sagt über Tanger Factory Outlets:

„Tanger ist meiner Meinung nach eine Cash Cow, und das ist einer der Hauptgründe, warum ich mit diesem Pick so bullish war. Wir halten an einem starken Kauf von Tanger-Aktien fest.“

 

Fazit

Tanger Outlets zahlt eine sehr gute Dividende und das auch sehr zuverlässig in der Vergangenheit. Der Markt um Shoppingmalls mag zwar langfristig umstritten sein und es gibt verschiedene Meinungen inwiefern diese durch die stärker werdende Präsenz der Onlinehändler immer weiter verdrängt werden. Kurz- und Mittelfrisitg scheint das Unternehmen allerdings sicher aufgestellt zu sein. Tanger Outlets ist sicherlich ein interessanter Titel für Einkommensinvestoren.

 

 

Hinweis: Die hier genannten Zahlen und Daten sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Dennoch kann für die Richtigkeit keine Garantie gegeben werden. Der Artikel, sowie andere Artikel in diesem Blog, stellen keine Anlageempfehlung oder eine Empfehlung zum Kauf- Verkauf da. Sie spiegeln ausschließlich eine persönliche Meinung wieder.

 

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