Der Beitrag beschäftigt sich mit der Dividende von Stag Industrial hinsichtlich ihres Geschäftsmodelles und Geschäftszahlen nach einem interessanten Beitrag von Seeking Alpha.

 

Übersicht

In den letzten acht Jahren hat STAG den S&P 500 um 6% pro Jahr übertroffen und sensationelle 20% Gesamtrenditen erzielt.

STAG ist einer der beliebtesten und renditestarken monatlichen Dividendenwerte, was auf die nachgewiesene Fähigkeit des qualifizierten Managementteams zurückzuführen ist, im Laufe der Zeit eine starke (im Vergleich zu anderen REITs) Wertschöpfung zu generieren.

Bei richtiger Bewertung kann die sichere Quelle der großzügigen monatlichen Rendite von STAG 20% langfristige Renditen liefern.

 

Wie die meisten REITs stand auch STAG in diesem Jahr im Kursfeuerwerk (+28,33%) und schlug damit nicht nur den S&P 500 (+21,52%), sondern auch die technologieintensive Nasdaq (+22,18%).

Aber 2019 ist keine Anomalie für diesen überdurchschnittlichen Qualitäts-REIT. STAG kann auf eine lange Erfolgsgeschichte zurückblicken, wenn es darum geht, großzügige und sichere monatliche Einnahmen sowie marktbewegende Renditen zu erzielen.

 

Rendite

Das einzige Negative auf STAG ist, dass die AFFO-Ausschüttungsquote weit über der ihrer Konkurrenten liegt, jedoch begann die Ausschüttungsquote 2012 bei 89% und tendiert seither kontinuierlich niedriger. Eine niedrigere Ausschüttungsquote (auch der Grund, warum die Dividende jedes Jahr um symbolische Beträge steigt) wird die Kapitalkosten der STAG verbessern und ihr helfen, ihre Dividende langfristig sicher und nachhaltig zu steigern, höchstwahrscheinlich bei 3% bis 5%.

Die Bilanz von STAG ist in guter Verfassung, mit einem Debt / Run-Rate EBITDAre (NAREIT hat ein EBITDA nur für REITs erfunden) von 4,6, deutlich unter dem für diese Branche sicheren Wert von 6,0. Das Ziel des Managements ist es, einen Verschuldungsgrad von 4,75 bis 6 über die Zeit aufrechtzuerhalten, und er liegt derzeit sogar unter dem unteren Ende dieses sicheren Bereichs.

Die Zinsdeckungsquote ist nach REIT-Standards himmelhoch und verstößt bei weitem nicht gegen die Schuldenvereinbarungen, was 87% der REITs veranlasste, während der Finanzkrise ihre Dividenden zu kürzen oder auszusetzen.

Obwohl STAG noch keine Rezession durchgemacht hat, stimmt die Stärke der Bilanz und die immer noch sichere 82%ige AFFO-Ausschüttungsquote zuversichtlich, dass sie auch während der typischen Rezession  den Aktionären weiterhin großzügige monatliche Einnahmen liefern kann.

 

Das Geschäft

Das STAG-Geschäftsmodell ist gut, da der industrielle REIT 409 Immobilien in 38 Staaten an 367 Mieter vermietet hat. 87% der Miete stammen von Unternehmen mit mehr als 100 Millionen Dollar Jahresumsatz und 62% von Unternehmen mit mehr als 1 Milliarde Dollar Jahresumsatz.

Die STAG ist zu 95,5% ausgelastet, wobei gewichtet noch 5,3 Jahre von ihren Mietverträgen übrig sind. Der durchschnittliche Mietvertrag beinhaltet eine jährliche Mieterhöhung von 3%, die etwa doppelt so hoch ist wie die Kerninflation.

STAG hat das vierthöchste Engagement im E-Commerce, wobei rund 52% der Mieten von Fulfillment-Centern stammen. Durch die Erschließung dieses florierenden säkularen Megatrends (E-Commerce soll von heute 10 % bis 2025 auf 25 % der Einzelhandelsumsätze ansteigen) verfügt der REIT über starke Leasingaufschläge.

Dank der starken und hohen Auslastung liegen die Mietspreads von STAG bei fast 20% und tragen dazu bei, einen moderaten SS NOI und einen Cash Flow pro Aktie zu erzielen.

Die STAG wird von CEO Benjamin Butcher geleitet, der seit der Gründung der STAG im Jahr 2010 in der Spitzenposition ist. Zuvor war er Geschäftsführer von STAG Capital Partners und verschiedener Vorläufer der 2003 gegründeten STAG und verfügt über 26 Jahre Erfahrung in der Gewerbeimmobilie.

Der Fokus des Managements lag zunächst auf dem sekundären Industriemarkt, Städten mit einer industriellen Mietfläche zwischen 25 und 200 Millionen Fuß. In den letzten Jahren hat sie mit dem Kauf von Primärmarktimmobilien (größere Städte) begonnen, hat aber die teuersten Immobilien in Superprimärmärkten wie New York und LA strategisch vermieden.

Der Grund dafür ist, dass der sekundäre und der primäre Industriemarkt immer noch eine Start- und Landebahn mit einem Wachstum von 250 Milliarden Dollar darstellen, von denen STAG heute nur noch 1,5% besitzt. Niedrigere Bewertungen sorgen jedoch für langfristig attraktivere Renditen, dank höherer Barrenditen und ohne große Qualitätseinbußen.

Die Auslastung in Primär- und Sekundärmärkten ähnelt den Superprimärmärkten, und kleinere Märkte verzeichnen sogar schnellere Wachstumsraten bei den Lagermieten.

Das liegt daran, dass niedrigere Immobilienpreise dazu führen, dass Branchengrößen wie Amazon und FedEx (FDX) in kostengünstigeren Märkten expandieren und nicht in größeren Städten, in denen sie bereits über eine hohe Erfüllungskapazität verfügen.

Das bedeutet für STAG letztendlich ein schnelleres Mietwachstum, einen im Zeitablauf höheren Cashflow und eine höhere Investitionsrendite. Das Ziel des Managements seit dem Börsengang war es, die Vermögensbasis um rund 25% pro Jahr zu erweitern.

Sie ist sehr selektiv und diszipliniert im Kaufverhalten und zielt auf hochwertige Immobilien ab, die qualitativ hochwertige Mieter anziehen können. Im Jahr 2018 erwarb STAG neue Immobilien im Wert von 677 Millionen US-Dollar, was einem Vermögenswachstum von 22% entspricht. Im Jahr 2019 erwartet STAG, diesen Rekord mit 825 Millionen US-Dollar für Neuerwerbungen zu brechen, 712 Millionen US-Dollar nach opportunistischen Anlagenverkäufen.

 

Laut CFO betrug der Cap-Satz (Cash-Rendite) für diese Immobilien 6,6%, am oberen Ende der Jahresprognose des Managements von 6,3% bis 6,8% und unterhalb der Kapitalkosten von 4,9%.

Die Anlagenverkäufe von STAG erfolgen auf Altbau-Immobilien, die mit 2% bis 3% höheren Cap-Sätzen als der Marktzins gekauft wurden, und liefern tendenziell 15% CAGR-ungedeckte Renditen auf Investitionen. Aber das ist nur die durchschnittliche Rendite des Asset-Recyclings von STAG.

Der REIT ist opportunistisch und erzielt mit bis zu 38% oft deutlich bessere Renditen. Anlagenverkäufe sowie bescheidene Beträge an einbehaltenem Cashflow, Aktienemissionen und Fremdkapital finanzieren STAG (und fast alle REITs) ihr Wachstum.

Der REIT verfügt über eine Restsumme von 545 Millionen US-Dollar an Liquidität, die unter seinem Kreditrevolver und einer langfristigen Kreditfazilität verbleibt. Das ist fast genug, um den Rekord-Akquisitionserfolg des vergangenen Jahres zu finanzieren, und STAG nutzt den derzeit überbewerteten Preis zur Ausgabe von Eigenkapital. Das beinhaltet einen 26. September 11 Millionen Aktien-Sekundärteil, der 319 Millionen Dollar einbrachte (ohne die Mehrzuteilungsrückstellung für 1,7 Millionen weitere Aktien, die wahrscheinlich über 50 Millionen Dollar mehr einbringen werden).

Dieser Sekundärwert liegt bei einem Aktienkurs von 29 $, was 6% den Barkosten des Eigenkapitals (AFFO-Rendite) entspricht, was niedriger ist als die typische Barrendite des REITs für neue Immobilien (6% bis 7%). Unter Berücksichtigung sicherer Mengen an billiger Fremdverschuldung liegen die Cash-Kapitalkosten von STAG bei nur 4,9%, so dass es keine Probleme gibt, das Wachstum leicht anzukurbeln.

Dieses sekundäre Angebot ist das zweite des Jahres, bei dem STAG im April 215 Millionen Dollar aufbringt, ebenfalls 29 Dollar pro Aktie und 6% Eigenkapitalkosten.

Das Immobilienportfolio der STAG wird im Laufe der Zeit immer vielfältiger, mit einem starken Fokus auf prosperierende Städte. Keine Branche macht mehr als 13% der Miete aus, wodurch potenzielle Störungen des Cashflows auch während der Rezession in der Fertigung minimiert werden.

 

Aktuelle Bewertung

Die Art und Weise, wie wir ein Unternehmen bewerten, ist der Vergleich seiner historischen durchschnittlichen Dividenden-, Ertrags- und Cashflow-Multiplikatoren in Zeiten ähnlicher Fundamentaldaten und Wachstumsraten.

Basierend auf dem historischen Durchschnitt von STAG von 14,5 P/FFO und 15,5 P/AFFO scheint es beispielsweise 26 $ bzw. 27 $ wert zu sein, basierend auf den Konsensergebnissen von 2019. Basierend auf der fünfjährigen Durchschnittsrendite von 5,55 % und der achtjährigen Durchschnittsrendite von 5,47 % ist sie 26 $ wert.

Basierend auf dem Durchschnitt aller historischen Marktwerte erscheint STAG im Jahr 2019 im Wert von 26 US-Dollar und im Jahr 2020 von etwa 28 US-Dollar. Das bedeutet, dass der REIT derzeit zu etwa 17% überbewertet ist und somit keine ausreichende Sicherheitsmarge bietet, um einen aktiven Kauf zu empfehlen.

 

Der Premium-Preis der STAG bedeutet nicht nur eine unzureichende Sicherheitsmarge und ein höheres Volatilitäts- und Bewertungsrisiko, sondern auch ein eher schwaches Total Return-Potenzial.

STAG handelt historisch bei 14 bis 15x FFO, was uns zusammen mit dem realistischen Wachstumspotenzial eine Vorstellung davon geben kann, welche Art von Gesamtrendite wir vom Kauf zum aktuellen Preis erwarten können.

Wenn STAG am unteren Ende seiner Wachstumsspanne wächst und bei 14x P/FFO handelt, sind aufgrund der moderaten Mehrfachkontraktion etwa 4% CAGR-Gesamtrenditen zu erwarten.

Das beste Szenario von STAG ist, dass es 11% CAGR-Gesamtrenditen liefert, gut zu wissen, aber nicht außergewöhnlich.

Fazit

Unterm Strich: STAG ist ein großartiger, renditestarker, monatlich zahlbarer REIT und kann zum richtigen Preis 20% CAGR-Gesamtrenditen im Laufe der Zeit liefern.

STAG Industrial ist nicht der beste REIT, den Sie besitzen können, oder sogar der hochwertigste industrielle REIT (Prologis nimmt diesen Titel wohl an). Dieser leicht wachsende industrielle REIT bietet jedoch eine attraktive, wenn auch langsam wachsende, sichere monatliche Dividende.

 

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