Der Beitrag beschäftigt sich mit der Dividende von Eurocommercials Properties N.V. hinsichtlich ihres Geschäftsmodelles und Geschäftszahlen nach einem interessanten Video von D wie Dividende.

Eurocommercial Properties – Unternehmensvorstellung:

Bei Eurocommercial Properties handelt es sich um ein niederländisches Immobilienunternehmen. Genauer gesagt handelt es sich um einen REIT (Real Estate Investment Trust) welcher 1991 gegründet wurde. Den Hauptsitz hat das Unternehmen in Ansterdam, da hier besondere Steuerbegünstigungen für REITs hier gegeben sind.

Der Fokus von Eurocommercial Properties liegt auf Einkausfszentren. Das Unternehmen operiert dabei in vier Ländern und die Immobilien teilen sich wie folgt auf diesee Länder auf:

37% Italien, 31% Frankreich, 21% Schweden und 11% Belgien. Diese Aufteilung ist für einen REIT eine doch gute Diversifikation in verschiedene Länder. Derziet hat Eurocommerciaol Properties 29 Einkaufszentren mit insgesamt 1.900 Mietern in ihrem Portfolio. Die Auslastung liegt hierbei bei 98 %, was doch eine sehr gute Auslastungszahl und wenig Leerstand darstellt. Durch eine jährliche Mieterhöhung im Wert von 2% hat man automatisch einen Inflationsausgleich eingebaut.

Bei den Segmenten in denen die Mieter agieren fällt mit 36% eine Übergewichtung im Bereich Mode auf. Dies wird langfristig sicher etwas zurückgehen da der Onlinehandel doch wächst und somit den FIlialen Konkurrenz macht. Aber es gibt auch noch genug Kunden die eine persönliche Beratung bevorzugen und besonders im Bereich Mode dei Sachen vor Ort erst einmal anprobieren.

Mit einer Marktkapitalisierung von 1,3 Milliarden US Dollar handelt es sich eher um einen kleineren REIT.

 

Die Dividende:

Die Dividendenrendite von derzeit 8% zeigt doch einen ehöhten Wert. Dies kann an der hohen Verschuldung liegen mit dem das Unternehmen arbeitet. Die Verschulung ist in Zeiten geringer Zinsen absolut ok und kann dadurch den Gewinn, bezogen auf das eingesetzt Eigenkapital, weiter maximieren. Wenn die Zinsen steigen besteht durch diesen auf Fremdkapitalbasis geschaffenen Hebel sich allerdings negativ auswirken und die hierdurch geschaffene Gefahr für das Unternehmen steigt. In der derzeitigen Marktlage der EU und einiger auch großen EU Länder ist eine deutliche Zinserhebung jedoch eher nicht zu erwarten.

Die Ausschüttungsquote der Funds of Operation liegt bei 99%. Dies ermöglicht eine derzeit sehr hohe Dividendenrendite möglich. Andererseits lässt dies allerdings keinen weiteren Spielraum für Erhöhungen oder um in schwierigen Marktphasen gegenzusteuern. Bei der hohen Verschuldung in Verbindung mit einer bereits sehr hohen Ausschüttungsquote können auch bereits kleine Erhebungen der Zinsen zu VErwerfungen in der Dividende führen.

Ein zweites Risiko, welches den Kursabschlag begründet, ist dei Angst vor Online Riesen wie Amazon oder dem Ecommerce allgemein. Da diese den Einzelhändlern und Einkaufszentren durch ihre bequeme Einkaufsmöglichkeit alles von zuhause aus zu bestellen und schnell, einfach und teilweise sogar kostenfrei geliefert zu bekommen eine große Konkurenz machen. Aber auch der Einzelhandel bietet gewisse Vorteile welchen die Kunden zu schätzen wissen. So hat man hier eine persöniche Beratung, kann die Sachen direkt vor Ort anprobieren, hat den Vorteil der Schnelligkeit, da man seine Sachen direkt mitnehmen kann und eine individuellere Bedienung hat. Ansonsten könen die frei werdenden Flächen auch für Restaurants oder Fitnessstudios genutzt werden. Orte des sozialen austauschs also, welcher in dieser Form nicht über Online Händler geboten werden kann.

Die Dividende zeigt seit 1993 kontinuierliche, regelmäßige Erhöhungen auf. Auch wenn diese in den letzen Jahren nurnoch dem Inflationsausgleich dient.

Was sehr positiv zu erwähnen ist, ist das selbst in der Finanzkrise die Dividende nicht gekürzt wurde. Dies spricht doch für ein sehr gutes Management und ein solides Geschäftsmodel. Von der Kontinuität der Dividende spielt man hier in einer sehr hohen Liga, zusammen mit Unternehmen wie Unilever, Fresenius oder Fuchs Petrolub.Große Anhebungen der Dividende sollte man sich unter den gegebenen Umständen allerdings nicht erwarten.

 

Der Aktienkurs:

Der Chart zeigt einen langfristig positiven Trend auf. Allerdings ist in Krisenzeiten auch eine deutliche Volatilität zu erkennen. Der Drawdown von Eurocommercial Properties lag in der Finanzkrise bei über 50%, was eher unüblich für einen REIT ist. Dies kommt durch das Geschäft im Shopping Bereich, welches eine Konjunkturabhängige Branche ist. Die Dividende hat allerdings gezeigt das hier gut gehandelt und das Management eine gute Arbeit gemacht hat.

 

Fazit und Gewichtung:

Von der Gewichtung kann der Wert im Portfolio bis zu 3 % annehmen. Das Unternehmen zahlt eine sehr gute Dividende, allerdings ist diese auch mit einem gewissen Risiko behaftet, welches durch die Geschäftsfelder und die hohe Verschuldung entsteht.

Dadurch das es sich hierbei um eine europäischen REIT handelt ist aber auch eine Währungsdiversifikation gegeben da das Unternehmen in Euro handelt und nicht wie viele der typischen Werte für Dividendeninvestoren in US Dollar.

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