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Medical Properties Trust Logo

Nischenreit in der wachsenden Gesundheitsbranche

 

Name Medical Properties Trust Inc.
Unternehmenssitz USA
WKN A0ETK5
ISIN US58463J3041
Kurs 20,93 USD
Dividendenrendite 4,9 %
Letzte Dividende 1,02 USD
Auszahlung Quartalsweise
KGV 5,81
Eigenkapitalquote 51,42 %
Fremdkapitalquote 45,65 %
Datum 05/01/2020

 

Das Unternehmen

Medical Properties Trust, Inc. mit Sitz in Birmingham, Alabama, ist ein Immobilieninvestmentfonds, der in Gesundheitseinrichtungen investiert, die den NNN-Leasingverträgen unterliegen. Die Gesellschaft besitzt Immobilien in den Vereinigten Staaten, Australien, Deutschland, Italien, Spanien, der Schweiz und Großbritannien.

Die Gesellschaft ist an mehreren Gesundheitsdienstleistern beteiligt. Zu den aktuellen und früheren Investitionen gehören Steward Health Care, Capella Healthcare und Ernest Health.

 

Das Unternehmen ist kein Dividenden Aristokrat. Dividenden Aristokraten sind Aktien, welche seit mind. 25 Jahren in Folge die Dividende erhöhen konnten.
Die aktuellen 114 Dividenden Aristokraten kannst du dir als Excel Spreadsheet herunterladen.

Geschäftsmodell

Die Gesellschaft wurde am 27. August 2003 gegründet.

Im Jahr 2005 erwarb das Unternehmen das Northern California Rehabilitation Hospital für 20,75 Millionen Dollar und das Chino Valley Medical Center für 21 Millionen Dollar.

Im Jahr 2012 erwarb das Unternehmen Ernest Health in einer $400 Millionen-Transaktion.

Im März 2016 fusionierte das Unternehmen seine Beteiligung an den Aktivitäten von Capella Healthcare mit Regional Care.

Im Oktober 2016 investierte das Unternehmen 1,25 Milliarden Dollar in das Steward Health Care System.

Im Mai 2017 kündigte das Unternehmen Pläne an, 1,4 Milliarden Dollar in 10 Akutkrankenhäuser und eine Einrichtung für Verhaltenstherapie zu investieren.

Im August 2019 kaufte sie acht britische Krankenhäuser, die von Ramsay Health Care betrieben werden, und 16 Krankenhäuser, die von Prospect Medical Holdings betrieben werden.

 

Unternehmenskennzahlen

Medical Properties Trust Financial Information

Quelle: MPW

 

Bewertung

Der Medical Properties Trust (MPW), ist ein globaler Healthcare-REIT mit einem einzigartigen Engagement in Krankenhausimmobilien.

Dies schafft eine besondere Chance für seine Aktionäre, weil sie von einem besonderen Geschäftsmodell und einem breiten Graben profitieren können.

Darüber hinaus ist das Gesundheitswesen ein stabiles, antizyklisches und wachsendes Geschäft, das einen Platz in jedem langfristig orientierten Portfolio verdient.

Die Mission von MPW ist es, den Betreibern von Gesundheitseinrichtungen Kapital zur Verfügung zu stellen und den Wert ihrer Einrichtungen zu erschließen. Mit anderen Worten: Das Unternehmen erwirbt Krankenhausvermögen und mietet oder leiht es dann zurück. Manchmal vergibt es auch Hypotheken.

Das erfordert ein großes Know-how, das auf dem Markt nicht ohne weiteres verfügbar ist und das den starken Graben des Unternehmens geschaffen hat.

Trotz des außergewöhnlichen Wachstums ist MPW jedoch noch relativ jung. Deshalb findet man in der Bilanz deutliche Hinweise darauf, dass das Unternehmen tatsächlich Pionierarbeit in einem innovativen und dennoch aufstrebenden Geschäft leistet.

Ein großer Teil des Gesamtumsatzes des Unternehmens wird von nur drei Gesundheitsbetreibern erwirtschaftet: Steward (40%), Prime (15%) und MEDIAN (10%). Mit dem Wachstum des Unternehmens wird dieser (objektiv besorgniserregende) Prozentsatz schließlich auf akzeptable 20-25% schrumpfen.

Bedeutet dies, dass MPW jetzt ein spekulatives Spiel ist und die Investoren es vermeiden sollten, bis die Abhängigkeit des Unternehmens von seinen wichtigsten historischen Partnern drastisch zurückgeht?

 

Medical Properties Trust Diversification

Quelle: MPW

 

Chancen und Risiken

Das Diversifikationsrisiko von MPW erklärt

Erstens sind Krankenhäuser (als breite Kategorie) ein stabiles Geschäft, das nicht unter hohen Insolvenzraten leidet. Sie bieten einen gesellschaftlich wertvollen Service und werden in den lokalen Gemeinschaften geschätzt, alles Elemente, die eigentlich zugunsten des Krankenhausgeschäfts wirken.

Medical Properties Trust Portfolio

Quelle: MPW

Darüber hinaus sind Sale-Leaseback-Transaktionen ein fester Bestandteil der Geschäftstätigkeit von MPW:

Daher besteht etwa ein Drittel des realen Vermögens des Unternehmens aus Hypotheken und/oder Leasinginvestitionen.

Da etwa 45% des Pro-Forma-Bruttovermögens von MPW auf die drei größten Mietverträge entfallen, könnte man argumentieren, dass etwa 15% der Einnahmen, die MPW daraus erzielt, durch Miet- oder Hypothekenverträge generiert werden.

Mit anderen Worten, wenn es um Steward, Prime und MEDIAN geht, beträgt das reale Netto-Exposure von MPW nur etwa 50% des Gesamtvermögens, statt der ausgewiesenen 65%, weil ein Teil davon tatsächlich durch wertvolle Sicherheiten gedeckt ist. Wenn sie keine Miete mehr zahlen, wird MPW die geleasten Immobilienanlagen in Besitz nehmen.

Nicht zuletzt setzt MPW seine Strategie aktiv um, die Abhängigkeit von den Hauptmietern zu reduzieren oder, mit anderen Worten, die Diversifizierung zu erhöhen.

Dieser Prozess wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich beschleunigen, da das Unternehmen seine Fähigkeit zur schnellen Expansion unter Beweis stellt. In diesem Jahr wurden Transaktionen im Wert von mehr als 3,7 Mrd. USD abgeschlossen, und die Pipeline bleibt mit etwa 5 Mrd. USD robust, was im Vergleich zur Größe des Unternehmens ein bemerkenswertes Niveau darstellt.

MPW wird zukünftige Akquisitionen auf die traditionelle Art und Weise der öffentlichen Unternehmen finanzieren: durch die Ausgabe von Schulden und neuen Aktien (eventuell Vorzugsaktien).

Die gute Nachricht ist, dass beide Optionen derzeit recht günstig sind, da die Kosten für die Verschuldung historisch gesehen am niedrigsten sind (vor allem außerhalb der USA, wo die Expansion bevorsteht) und die Aktien des Unternehmens fair bewertet oder sogar leicht teuer sind.

Tatsächlich liegt der Kurs-Buchwert-Wert von MPW zum Zeitpunkt, bei 1,65, dem höchsten Wert der letzten Jahre.

Es ist erwähnenswert, dass die amerikanischen REITs die Immobilien zu Anschaffungskosten bilanzieren, während im Rest der Welt die Immobilien üblicherweise zum Marktwert bewertet werden. Das bedeutet, zumindest theoretisch, dass das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei US-REITs deutlich über 1,00 liegen könnte, ohne dass dies zwangsläufig eine Überbewertung bedeutet.

Kurz gesagt: Es sieht so aus, als ob MPW eine Art Tugendkreislauf begonnen hat, in dem das Kursniveau der Aktie die Eigenkapitalerhöhungen unterstützt, und je mehr dies geschieht, desto mehr hält der Markt den Preis hoch, weil das Unternehmen an sich weniger risikoreich wird. Diese glückliche Kette von Ereignissen wird wahrscheinlich nicht so bald unterbrochen werden.

 

Dividende

Medical Properties Trust zahlt derzeit eine Dividende von 1,02 USD, was einer Dividendenrendite von 4,9 % zum akruellen Kurs entspricht.

Die Dividende wird seit 2012 kontiuierlich angehoben und die durchschnittliche Steigerung lag in den letzten 5 Jahren bei 4,3%. Auch in den letzten 3 Jahren lag sie bei 4,4%.

 

Dividendensicherheit

Für Einkommensinvestoren ist natürlich nicht nur die derzeitige Dividende wichtig, sondern auch ob diese auch zukünftig gezahlt werden kann. Betrachten wir also die Dividendensicherheit.

1. Derzeitige Umsätze

Im 3. Quartal 2019 hat Medical Properties Trust (MPW) einen Gewinn pro Aktien von 0,20 Dollar erwirtschaftet, welches einen Rückgang zum selben Quartal im Vorjahr darstellt, in welchem der Gewinn noch bei 2,00 Dollar pro Aktie lag.

MPW zahlt derzeit eine Dividende von 0,26 Dollar pro Aktie, welches eine Ausschüttungsquote von 130% für das letzte Quartal bedeuted.

Auch über einen längeren Zeitraum betrachtet zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. In den ersten drei Quartalen von 2019 hat MPW einen Gewinn von 0,60 Dollar pro Aktie erwirtschaftet. Im gleichen Zeitraum wurden pro Aktie 0,76 Dollar an Dividende ausgeschüttet, welches einer Ausschüttungsquote von 127% entspricht. Somit werden die Dividenden nicht aus laufenden Gewinnen bezahlt, was Anleger im Blick behalten sollten.

 

2. Free Cashflow

MPW hat im 3. Quartal 2019 einen Cashflow von 129,3 Millionen Dollar erwirtschaftet und hatte keine weiteren Kapitalaufwändungen, welches zu einem freien Cashflow von 129,3 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 99,1 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 77% vom freien Cashflow zur Dividende.

In den ersten drei Quartalen von 2019 hat MPW 327,4 Millionen Dollar an Cashflow erwirtschaftet und hatte keine Kapitalaufwände, welches zu einem freien Cashflow von etwa 327,4 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 291,7 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 89% vom freien Cashflow zur Dividende.

Somit zahlt MPW seine Dividende aus freiem Cashflow.

 

3. Stabilität während Krisenzeiten

Um die Stabilität während Krisenzeiten zu evaluieren betrachten wir den Zeitraum zwischen der letzten Rezession von 2007-2009.

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2007: 0,86 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2008: 0,50 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2009: 0,45 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2010: 0,22 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2011: 0,23 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2012: 0,67 $

 

Während der Finanzkrise musste MPW einen starken Einbruch der Gewinne verbuchen. Bis 2010 sind diese fast bis auf viertel der Gewinnzahlen vor der Krise geschrumpft. Auch konnte die Dividende nicht auf konstant hohem Niveau gehalten werden und musste zwischenzeitlich gekürzt werden. Erst ab 2012 zahlt das Unternehmen wieder eine kontinuierlich steigende Dividende. Ob das Unternehmen die Dividende in einer nächsten Finanzkrise halten kann ist somit ungewiss.

 

Fazit

Medical Properties Trust ist das traditionelle “Buy-and-Hold-Forever”-Unternehmen, das von langfristigen Investoren geliebt wird. Das Engagement im stabilen Gesundheitsgeschäft gibt den Aktionären die Möglichkeit, von einem säkularen Trend, nämlich der Alterung der Bevölkerung, zu profitieren. Darüber hinaus schafft das einzigartige Geschäftsmodell des Unternehmens einen breiten Graben, der nur sehr schwer zu reproduzieren ist.

Da MPW jedoch noch jung ist (weniger als 20 Jahre alt), bleiben Restrisiken bestehen: allen voran die hohe Konzentration der Umsätze des Unternehmens auf wenige Mietverträge.

 

 

Hinweis: Die hier genannten Zahlen und Daten sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Dennoch kann für die Richtigkeit keine Garantie gegeben werden. Der Artikel, sowie andere Artikel in diesem Blog, stellen keine Anlageempfehlung oder eine Empfehlung zum Kauf- Verkauf dar. Sie spiegeln ausschließlich eine persönliche Meinung wider.

 

Quellen:

Medical Properties Trust
finanzen.net

boerse.de
seekingalpha.com
gurufocus.com
wienerboerse.at
wallstreet-online.de
onvista.de
finanznachrichten.de
wikipedia.org