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Monatlicher Dividendenzahler in einem wachsenden Marktumfeld

 

Name LTC Properties Inc.
Unternehmenssitz USA
WKN 884625
ISIN US5021751020
Kurs 44,88 USD
Dividendenrendite 5,1 %
Letzte Dividende 2,28 USD
Auszahlung Monatlich
KGV 10,71
Eigenkapitalquote 54,54 %
Fremdkapitalquote 42,61 %
Datum 05/01/2020

 

Das Unternehmen

LTC Properties (NYSE: LTC) ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der in Seniorenwohnungen und Gesundheitsfürsorge investiert. Der Reit investiert hauptsächlich über Sale-Leasebacks, Hypothekenfinanzierungen, Joint Ventures und strukturierte Finanzlösungen einschließlich Preferred Equity und Mezzanine-Kredite.

Das Portfolio besteht zu ca. 50% aus Seniorenwohnungen und zu 50% aus qualifizierten Pflegeimmobilien.

 

Das Unternehmen ist kein Dividenden Aristokrat. Dividenden Aristokraten sind Aktien, welche seit mind. 25 Jahren in Folge die Dividende erhöhen konnten.
Die aktuellen 114 Dividenden Aristokraten kannst du dir als Excel Spreadsheet herunterladen.

Geschäftsmodell

LTC investiert in verschiedene Immobilien, darunter Fachpflegeeinrichtungen, Betreutes Wohnen, Unabhängiges Wohnen, Speicherpflegeeinrichtungen und Pflegeeinrichtungen. Damit bietet LTC erholsame, rehabilitative und pflegerische Versorgung. Auch ergänzende Dienstleistungen werden in den vielen qualifizierten Pflegeeinrichtungen angeboten, welche Berufs-, Sprach-, Körper-, Atem- und IV-Therapien sowie subakute Pflegeleistungen umfassen. Diese werden entweder vom Patienten, der Familie, der privaten Krankenversicherung oder über die staatlichen Medicare- oder Medicaid-Programme bezahlt.

 

Unternehmenskennzahlen

 

LTC Financial Data Summary

Quelle: LTC

 

Bewertung

LTC Portfolio

Quelle: LTC

 

LTC Properties (LTC) besitzt ein Portfolio von 200 Seniorenwohnungen und qualifizierten Pflegeimmobilien in 28 Staaten in den USA, die an 30 verschiedene Betreiber-Mieter vermietet sind. Der Großteil der Investitionen von LTC (85,2%) sind direkt gehaltene Immobilien, während die verbleibenden 14,8% höher verzinste Darlehensforderungen in Form von Hypotheken, Mezzanine-Krediten und anderen strukturierten Finanzanlagen sind. LTC hat bis heute kaum an der börsennotierten Immobilienrallye im Jahr 2019 teilgenommen. Sie machte im Herbst Fortschritte, brach aber im Winter wieder ein, als die Zinssätze von ihren Tiefstständen zurückfielen und deutlich wurde, dass das Überangebot an Seniorenwohnungen weiterhin besteht.

 

LTC Aging Population

Quelle: LTC

 

Die Performance von -5% im Betriebsportfolio für Seniorenwohnungen (“SHOP”) des Branchenführers Ventas (VTR) im Jahresvergleich bescherte den Anlegern einen Höhepunkt in der anhaltenden Überkapazität im Bereich der Seniorenimmobilien und dämpfte den Anstieg der Aktienkurse. Zum Leidwesen vieler VTR-Bullen (wenn auch nicht so sehr für langfristig orientierte Anleger) musste das Unternehmen seine Erwartungen für das FFO-Wachstum um ein weiteres Jahr auf 2021 verschieben. Dies war auch für LTC eine Belastung, da es viele der gleichen Immobilientypen besitzt.

LTC FFO

Quelle: LTC

 

Im Vergleich zu seinen engsten Konkurrenten, VTR und National Health Investors (NHI), hat sich LTC jedoch recht gut gehalten.

 

Chancen und Risiken

Die Betreiber von Seniorenwohnungen und qualifizierten Pflegeeinrichtungen (die Mieter dieser REITs) haben bereits sehr dünne Margen und feste Deckungsgrade. Eine stagnierende oder nachlassende Auslastung ist ein Rezept für Mieter, die mit der Miete in Rückstand geraten oder (schlimmer noch) in Konkurs gehen, wie es der größte qualifizierte Pflegebetreiber von LTC in Texas kürzlich getan hat.

LTCs Preis bis 2019 FFO von 15,01x ist etwas höher als der von VTR 14,9x oder NHI 14,7x. Und die Dividendenrendite von 5,1 % ist ebenfalls die niedrigste unter den unmittelbaren Konkurrenten:

Diese etwas niedrigere Rendite und die höhere Bewertung spiegeln einige differenzierende Faktoren über LTC, aber auch über NHI wider.

Sowohl LTC als auch NHI halten in erster Linie triple-net vermietete Objekte und nicht Betriebsimmobilien. Mit anderen Worten: Ihre Immobilienerträge sind abzüglich der Betriebskosten, der Instandhaltung, der Steuern und der Versicherungen. Die Betriebsimmobilien, die in den Portfolios von VTR und Welltower (WELL) stark vertreten sind, ermöglichen es den REITs, an den Aufwärtsrisiken zu partizipieren, wenn es den Betreibern gut geht, setzen sie aber auch den Abwärtsrisiken aus, wenn es ihnen schlecht geht.

Die Nettovermietung von Immobilien sichert einen stetigen Strom von Mieteinnahmen, da die Mietverträge vorsehen, dass bei Zahlungsausfällen der Vermieter das Recht hat, die Immobilie in Besitz zu nehmen oder einen neuen Betreiber zu finden. Die Betreiber wollen das natürlich nicht und werden alles daran setzen, weiterhin Miete zu zahlen, um in den schlechten Zeiten zu überleben und auf die guten Zeiten zu warten.

Außerdem ist LTCs Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA mit 4,4x der niedrigste Wert seiner unmittelbaren Konkurrenten, obwohl der Verschuldungsgrad von NHI mit 4,5x nur geringfügig höher ist. VTRs ~6,5x-Verhältnis ist deutlich höher. Auch die AFFO-Auszahlungsquote von LTC von 77% ist im Vergleich zu den 79,5% von NHI und ~90% von VTR günstig.

LTC hatte auch ein deutlich besseres Jahr als VTR oder NHI, wobei die Belegung der Wohnungen und das EBITDA der Mieter gegenüber 2018 gestiegen ist.

 

Dividende

TLC Properties gehört zu denmonatlichen Dividendenzahlern. Pro Aktie werden derzeit 0,19 USD pro Monat ausgeschüttet. Dies macht auf das Jahr gerechnet 2,28 USD oder 5,1 % Dividendenrendite zum derzeitigen Kurs. Durch die monatliche Auszahlung ermöglicht der Reit einen angenehmen und konstanten Zahlungseingang im Depot des Einkommensinvestors.

LTC Dividende

LTC Dividende
Quelle: LTC

 

Dividendensicherheit

Für Einkommensinvestoren ist natürlich nicht nur die derzeitige Dividende wichtig, sondern auch ob diese auch zukünftig gezahlt werden kann. Betrachten wir also die Dividendensicherheit.

1. Derzeitige Umsätze

Im 3. Quartal 2019 hat LTC Properties (LTC) einen Gewinn pro Aktien von 0,68 Dollar erwirtschaftet, welches einen Rückgang zum selben Quartal im Vorjahr darstellt, in welchem der Gewinn noch bei 0,88 Dollar pro Aktie lag.

LTC zahlt derzeit eine Dividende von 0,57 Dollar pro Aktie, welches eine Ausschüttungsquote von 84% für das letzte Quartal bedeuted.

Über einen längeren Zeitraum betrachtet ist die Ausschüttungsquote etwas höher. In den ersten drei Quartalen von 2019 hat LTC einen Gewinn von 1,70 Dollar pro Aktie erwirtschaftet. Im gleichen Zeitraum wurden pro Aktie 1,71 Dollar an Dividende ausgeschüttet, welches einer Ausschüttungsquote von 100,6% entspricht. Somit werden die Dividenden nicht immer aus laufenden Gewinnen bezahl. Gerade wenn man die ersten drei Quartale von 2019 betrachtet liegt die Ausschüttungsquote sogar knapp über 100% zum Gewinn. Investoren sollten diese Zahlen also im Auge behalten.

 

2. Free Cashflow

LTC hat im 3. Quartal 2019 einen Cashflow von 28,4 Millionen Dollar erwirtschaftet und hatte keine weiteren Kapitalaufwändungen, welches zu einem freien Cashflow von 28,4 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 22,7 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 80% vom freien Cashflow zur Dividende.

In den ersten drei Quartalen von 2019 hat LTC 90,1 Millionen Dollar an Cashflow erwirtschaftet und hatte keine Kapitalaufwände, welches zu einem freien Cashflow von etwa 90,1 Millionen Dollar führt. Im selben Zeitraum hat das Unternehmen 68,3 Millionen Dollar an Dividenden ausgeschüttet. Dies führt zu einer Ausschüttungsquote von 76% vom freien Cashflow zur Dividende.

Somit zahlt LTC seine Dividende aus freiem Cashflow, dabei ist die Höhe der Dividendenausschüttung sehr gut durch den freien Cashflow gedeckt.

 

3. Stabilität während Krisenzeiten

Um die Stabilität während Krisenzeiten zu evaluieren betrachten wir den Zeitraum zwischen der letzten Rezession von 2007-2009.

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2007: 1,31 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2008: 1,24 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2009: 1,27 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2010: 1,21 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2011: 1,36 $

– Bereinigter Gewinn pro Aktie 2012: 1,57 $

 

In der Finanzkrise musste LTC einen eher geringen Rückgang der Gewinne verkraften. Die Gewinn ehaben zwar die Dividende nicht immer decken können, was aber bei einem Reit auch nicht die Primäre Herausforderung sein sollte. Was positiv zu vermerken ist, LTC konnte auch in der Finanzkrise die Dividende halten und bis auf 2008 – 2009, die Dividende stetig steigern. In 2009 ist die Dividende “nur” konstant zum Vorjahr geblieben und konnte nicht angehoben werden.

 

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass LTC Properties in den letzten drei Jahren aufgrund eines vorübergehenden Gegenwinds stagnierte, aber voraussichtlich im Jahr 2021 wieder in den Wachstumsmodus zurückkehren wird. Zudem bietet sie eine Dividende von 5,1%, die dank einer gesunden Ausschüttungsquote eine große Sicherheitsmarge aufweist. Damit können Einkommensinvestoren die jüngste Korrektur des REITs nutzen und in den kommenden Jahren fast zweistellige jährliche Gesamtrenditen erzielen.

 

 

 

Hinweis: Die hier genannten Zahlen und Daten sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Dennoch kann für die Richtigkeit keine Garantie gegeben werden. Der Artikel, sowie andere Artikel in diesem Blog, stellen keine Anlageempfehlung oder eine Empfehlung zum Kauf- Verkauf dar. Sie spiegeln ausschließlich eine persönliche Meinung wider.

 

Quellen:

LTC Properties
finanzen.net

boerse.de
seekingalpha.com
gurufocus.com
wienerboerse.at
wallstreet-online.de
onvista.de
finanznachrichten.de
wikipedia.org