• KlePierre ist die „Simon Property Group“ Europas. Simon ist sogar der größte Aktionär von Klepierre.
  • Die Einkaufszentren sind von höchster Qualität
  • Dennoch werden die Aktien außergewöhnlich günstig bewertet und werden mit einem Abschlag von 25% zum NAV gehandelt. Das Management kauft aktuell aggressiv Aktien zurück.
  • Die Dividendenrendite von knapp 7% ist mit einer Ausschüttungsquote von 76% gut abgedeckt und es wird in Kürze mit einem erneuten Anstieg gerechnet.

Heute habe ich einen sehr interessanten Artikel von Jussi Askola auf SeekingAlpha gefunden. Der Artikel ist sehr empfehlenswert. Generell sind die Analysen von Jussi auf einem sehr hohen Niveau.

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Immobilien Aktien: 5 Gründe warum europäische „Mall“-Aktien aus Sicht von Jussi Askola steigen werden.

1. Way Less Supply: Während es sehr deutlich ist, dass der US-Einzelhandelsmarkt heute überversorgt ist, kann dasselbe nicht über Europa gesagt werden. Die US-Einzelhandelsflächen wurden bis zum Äußersten ausgeweitet, so dass heute über 23 Quadratmeter Fläche pro Kopf zur Verfügung stehen. Im Vergleich dazu sind die europäischen Märkte mit nur 4,5 Quadratfuß in Großbritannien, 4,1 in den Niederlanden und 3,8 Quadratfuß in Frankreich unterbewertet.

Am überraschendsten ist hier, dass die USA mehr als 6x mehr Verkaufsfläche pro Kopf haben als die Schweiz – ein noch wohlhabenderes europäisches Land mit höherem verfügbaren Einkommen und Ersparnissen.

Ein Teil dieses Unterschieds lässt sich durch strukturelle Marktunterschiede und unterschiedliches Verbraucherverhalten erklären, aber dennoch ist hier klar, welches Land bei einem anhaltenden E-Commerce-Wachstum am stärksten von Störungen betroffen sein wird. Entwickler und Genehmigungsbehörden scheinen in Europa konservativer gewesen zu sein, was eine bessere zukünftige Leistung ermöglicht.

2. Der europäische E-Commerce-Markt ist reifer: Neben der geringeren Belastung durch Überbauung ist das Internet in vielen europäischen Märkten bereits besser durchdrungen und hat von nun an weniger Wachstumspotenzial. In Großbritannien beispielsweise werden bereits 15% der gesamten Einzelhandelsumsätze online abgewickelt, gegenüber nur 9% in den USA. Frankreich und Deutschland liegen näher an der US-Ebene, aber es wird nicht erwartet, dass diese Märkte aufgrund des unterschiedlichen Konsumverhaltens und der kulturellen Unterschiede jemals so hoch wachsen werden wie die USA oder Großbritannien. Um diesen Unterschied zu verdeutlichen, hat Deutschland nur 1/10 der Verkaufsfläche der USA pro Kopf.

Die USA hinken Europa bei der Internetdurchdringung hinterher, und wenn sie aufholen, werden traditionelle Einzelhändler mehr Schmerzen haben als in Europa. Der europäische E-Commerce-Markt ist näher an seinen natürlichen Grenzen und seine Wachstumsrate dürfte in Zukunft geringer ausfallen als in den USA.

3. Bessere Mietvertragsschutz: In den USA verstärken Co-Mietklauseln das Problem der Mall-Mieter. Es ist üblich, dass amerikanische Leasingverträge eine Klausel enthalten, die es den Mietern erlaubt, ihren Mietvertrag zu kündigen und zu kündigen, wenn ein Anker oder ein anderer größerer Einzelhändler aussteigt. Ein Rinnsal von Verschlüssen kann dann schnell zu einer Flut werden. In Europa sind die Mietverträge nicht so ausgestattet, und die Vermieter können die Situation vermeiden, dass die Mieter einfach weglaufen können, so Jaap Tonckens, CFO von Unibail Rodamco (OTCPK:UNRDY), Europas größter Immobiliengesellschaft.

4. Keine Kaufhäuser: Das Hauptproblem in den USA ist heute die große Fläche, die von den kämpfenden Kaufhäusern Sears (SHLD), J.C Penney (JCP), Macy’s (M) und anderen belegt wird.

Während Kaufhäuser in der Vergangenheit beliebt gewesen sein mögen, verlieren sie heute schnell Marktanteile durch E-Commerce, und es wird weithin spekuliert, dass Sears schließlich alle seine Geschäfte schließen muss. Europäische Einkaufszentren sind von diesem Problem viel weniger betroffen, da sie wenig auf traditionelle Kaufhäuser angewiesen sind, mehr Anker in Einkaufszentren haben und sich stärker auf den Fachhandel konzentrieren.

5. Bessere Qualität der Einkaufszentren: Die schiere Anzahl von Einkaufszentren in den USA hat sie laut dem Gründer des Value Retail, Scott Malkin, zu einer Ware gemacht. Entwickler haben langweilige und standardisierte Layouts verwendet und Jahrtausende mögen die Idee von kommerzialisierten Produkten nicht.

Dies gilt auch in gewissem Maße für Europa, jedoch in geringerem Maße aufgrund der fehlenden Dichte – was weniger qualitativ schlechte, kommerzialisierte Einkaufszentren ermöglicht. Aus meiner Erfahrung, die ich auf beiden Kontinenten lebe, finde ich mehr „Differenzierung“, „Einzigartigkeit“ und letztlich Markenwert in europäischen Einkaufszentren als in amerikanischen.

 

Immobilien Aktien: KlePierre: Ein “ Simon Property Group“-ähnlicher REIT in Europa

Mit einer Marktkapitalisierung von fast 10 Milliarden Euro ist KlePierre einer der größten REITs in Europa. Das Unternehmen besitzt 155 Einkaufszentren in 16 europäischen Ländern mit einer starken Konzentration auf Frankreich/Belgien (39%), Skandinavien (17%) und andere südeuropäische Märkte.

Der Wert des Gesamtportfolios liegt bei über 23 Milliarden Euro, wobei der Schwerpunkt auf Tier-1-Malls liegt, genau wie bei der Simon Property Group in den USA.

Das Unternehmen ist bestrebt, nur in Einkaufszentren zu investieren, die sich in den wohlhabendsten und dicht besiedelten Gebieten mit den am schnellsten wachsenden Verbraucherzonen befinden. KlePierre hat heute Zugang zu über 150 Millionen europäischen Verbrauchern in 57 Städten mit über 1,1 Milliarden Besuchern pro Jahr.

Der Ansatz ähnelt dem seines größten Anteilseigners, der Simon Property Group, da KlePierre bestrebt ist, seine Immobilien aktiv zu verwalten, um angesichts des wachsenden Wettbewerbs durch E-Commerce ein langfristiges Wachstum zu maximieren.

Mit Immobilien in Top-Lagen kommen anspruchsvolle Mieter mit einem begehrten Retail-Mix. Das Portfolio konzentriert sich auf 3 bestimmte Segmente, um das Wachstum voranzutreiben:

  • Mode
  • Gesundheit & Schönheit
  • Essen & Trinken

Der Modehandel macht heute 40% des Einzelhandelsumsatzes aus, und die Modehändler von KlePierre haben private Benchmarks stets übertroffen, wobei internationale Marktführer wie H&M, Primark, Levi’s zunehmend übergewichtet wurden.

Die gleiche Outperformance gilt für die Einzelhändler von „Health & Beauty“, die 13% des Einzelhandelsumsatzes von KlePierre mit Top-Mietern wie Sephora (LVMH), Lush, MAC (EL), L’Oreal und Victoria Secrets (LB) erzielen.

Schließlich übertrifft KlePierre mit 11% des Gesamtumsatzes heute erneut andere Einkaufszentren, darunter Burger King (QSR), Starbucks (SBUX), Subway, McDonald’s (MCD), Nespresso, Five Guys, Vapiano und viele andere.

Im Wesentlichen übertrifft das Portfolio auf allen wichtigen Ebenen die Performance – ein Beweis dafür, dass wir hier von einem echten Tier-1-Korb von Assets sprechen. Die starke Performance auf Immobilienebene ermöglichte im ersten Halbjahr ein Wachstum der Nettomieteinnahmen um 3,2% auf vergleichbarer Basis oder 200 Basispunkte über der Benchmark.

 

Immobilien Aktien: Günstige Bewertung bei übermäßigem Pessimismus

Nach dem jüngsten Kursrückgang notiert KlePierre bei knapp 30 Euro pro Aktie, während der aktuelle NAV bei 39,50 Euro pro Aktie liegt – oder 25% Discount zum NAV.

Solche hohen NAV-Rabatte sind eher ungewöhnlich für höherwertige Unternehmen, die ein schnelles und profitables Wachstum verzeichnen. Dies gilt insbesondere dann, wenn auch der zugrunde liegende NAV selbst steigt.

In den letzten 12 Monaten ist der NAV von KlePierre um fast 7% gestiegen, und wenn man bedenkt, dass der Cashflow steigt, ist es keine leichte Aufgabe anzunehmen, dass auch der Wert der Vermögenswerte gestiegen ist.

Mit einem Kurs von 30 € pro Aktie notiert die Aktie bei rund dem 11,4 fachen FFO.

Aus beiden Perspektiven, NAV und FFO Multiple, scheint KlePierre vom Markt drastisch unterbewertet zu sein, und das Management stimmt mit uns überein. Seit einiger Zeit werden aggressiv Aktien zurückgekauft. Seit Beginn des Rückkaufprogramms hat das Unternehmen 417 Mio. € in Aktien zurückgekauft.

 

Immobilien Aktien: Fazit

KlePierre besitzt einige der hochwertigsten Einkaufszentren Europas. Sie haben die Benchmarks stets übertroffen und generieren heute attraktives Wachstum.
Die Simon Property Group, einer der erfolgreichsten Mall-Investoren der Welt, ist der größte Aktionär des Unternehmens.
Der Cashflow wächst zusammen mit dem NAV in erfreulichem Tempo.
Die Bewertung wird in hohem Maße auf den NAV und den Bewertungsfaktor der US-Peers abgezinst.
Das Management kauft massiv Aktien zurück, um den Wert für die Aktionäre zu maximieren.

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