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Der Beitrag beschäftigt sich mit der Dividende von Gladstone Commercial hinsichtlich ihres Geschäftsmodelles und Geschäftszahlen nach einem interessanten Video von D wie Dividende.

Gladstone Commercial – Unternehmensvorstellung:

Es handelt sich bei Gladstone Commercial um in Reit Unternehmen welcher 2003 gegründet wurde. Der Fokus des amerikanischen Reits liegt dabei auf Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen investiert in diese mit sowohl Eigen- als auch Fremdkapital. Mit dem Kapital investiert das Unternehmen direkt in Immobilien, welche sie dann hauptsächlich an Mittelgroße Unternehmen vermieten.

Die Immobillien von Gladstone befinden sich zu 100 % in den USA, aufgeteilt in 24 Staaten. Das Portfolio besteht aus über 100 Immobilien, welche von aktuell 95 Mietern betrieben werden. Die Mietauslastung liegt aktuell bei 99 % und ging selbst in der Finanzkrise nur auf 96 % zurück. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 7,2 Jahre, was Gundsätzich erstmal als positiv zu bewerten ist, da man planbare Einkünfte hat und das Management einen gewissen Spielraum umzuplanen sollte es in einer Branche einmal nicht so gut laufen. Man hat aber gleichzeitig auch nicht ganz so komfortable Restlaufzeiten wie andere Amerikanische Immobilienunternehmen, welche teilweise Restlaufzeiten von über 10 Jahren aufweisen.

Unter den Mietern befinden sich Unternehmen wie Morgan Stanley oder auch General Motors.

Wie bereits erwähnt handelt es sich bei Gladstone Commercial um ein Reit (Real Estate Investment Trust)- somit müssen 90 % der Unternehmensgewinne ausgeschüttet werden und das Unternehmen ist auf Unternehmensseite von der Steuer befreit. Was für einen Einkommensinvestor natürlich besonders Interessant ist, da mehr vom Gewinn übrig bleibt was an die Investoren ausgeschüttet wird.

Die Dividenrendite liegt derzeit bei etwa 8 %, was für Equity Reits einer relativ hoher Wert ist. Dies könnte an der hohen Ausschüttungsquote liegen. Gleichzeitig hat man tendenziell eher schwächere Mieter als die Peer Group und eine etwas kürzere Restlaufzeit der Mietverträge, was zu einem Abschlag und dadurch zu der höheren Dividendenrendite führt.

Die Marktkapitalisierung ist mit 600 Millionen US Dollar relativ niedrig. Somit gehört Gladstone Commercial eher zu den Small Cap Reits.

Die Segmente in welchen das Unternehmen Immobilien hält sind größtenteils im Bereich Office und Industrial angesiedelt. Was eine sehr geringe Diversifikation mit 61 % Office Immobilien ausmacht. Hier besteht also ein gewisses Klumoenrisiko. Positiv zu erwähnen ist dabei allerdings gleichzeitig das der Retail Bereich nicht zu stark vertreten ist und die einzelnen Branchen relativ gut Diversifiziert sind.

 

Die Dividende:

Die Dividende wird seit 2003 monatlich gezahlt und seit 2008 wird sie konstant auf hohem Niveau gehalten. Aktuell ist die Dividende also seit über 10 Jahren gleichbleibend. Die Dividendenrendite ist mit 8 % sehr hoch und die stagnierende Dividende somit prinzipiell vertretbar. Man sollte die Dividende als Einkommensinvestor allerdings zumindest teilweise wieder reinvestieren um langfristig einen Inflationsausgleich zu schaffen.

 

Der Aktienkurs:

Seit der IPO ist der Kurs relativ gleich geblieben und nicht Nennenswert gestiegen. Der Drawdown war in der Finanzkrise relativ hoch. Was für einen Einkommensinvestor generell nichts schlimmes ist , solange der Einkommenszufluss gehalten werden kann und nicht in Gefahr ist. Im Gegenteil bietet sich in solchen Zeiten eine gute Einstiegsmöglichkeit um einen Wert günstig nachzukaufen. Da die Dividendenrendite immer konstant gehalten werden konnte bieteten sich hier sehr attraktive Einstiegsrenditen.

Aufgrund der historischen Entwicklung und der Gegenbenheit dass der gesamte Gewinn ausgeschüttet wird ist auch keine besondere Kursentwicklung zu erwarten.

 

Fazit und Gewichtung:

Das Risiko ist im Vergleich zu anderen Werten in der Gruppe etwas höher, welches zum Bespiel an der hohen Payout Quote liegt und die Gewichtung sollte somit etwas geringer ausfallen. Ein Wert von bis zu 2 % des gesamten Portfolios sollte vollkommen angemessen sein.

Das Geschäftmodell ist allerdings solide und das Risiko überschaubar. Gladstone bietet somit für Einkommensinvestoren einen durchaus interessantes Investment.

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