• Lexington ist ein REIT inmitten eines umfangreichen Portfolios, das sich in Richtung Industrieanlagen neu positioniert.
  • In vielerlei Hinsicht erinnert es uns an Gramercy, einen weiteren REIT, der 2017 den gleichen Weg ging und von Blackstone aufgekauft wurde.
  • Wir wären nicht überrascht, wenn Lexington aufgekauft würde. Zum aktuellen Preis ist es der günstigste REIT, um ein industrielles Engagement auf dem Markt zu erlangen.
  • Der kurzfristige Ausblick ist herausfordernd, da Immobilien verkauft werden und der Cashflow verwässert wird. Langfristig ist das Wertsteigerungspotenzial jedoch sehr groß, da der FFO-Multiplikator näher an die industriellen Konkurrenten heranrückt.
  • Lexington kostet nur 9x FFO und ist ein Kauf für geduldige Langzeitinvestoren, die die kurzfristige Marktvolatilität ignorieren können. Wenn Sie sich Sorgen um die kurzfristige Entwicklung machen, würden wir Lexington nicht empfehlen, da davon ausgegangen wird, dass Lexington seine Dividende reduzieren wird, was zu einer erhöhten Volatilität des Aktienkurses führt.

 

Heute habe ich einen sehr interessanten Artikel von Jussi Askola auf SeekingAlpha gefunden. Der Artikel ist sehr empfehlenswert. Generell sind die Analysen von Jussi auf einem sehr hohen Niveau.

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Aktien mit hoher Dividende: LXP Überblick

Der Lexington Realty Trust (LXP) ist ein diversifizierter REIT im Übergang zu einem industriellen REIT. Die Aktien notierten zuletzt bei 8,40 $ und zahlen eine Dividendenrendite von 8,5%.

Trotz einer massiven Portfolio-Neupositionierung in Richtung Industrieanlagen handelt das Unternehmen weiterhin mit einem Bewertungs-Multiplikator, der mehr als 2x kleiner ist als die Industrial Peer Group. Wenn der Aktienkurs so niedrig bleibt, vermuten wir, dass Lexington zu einem Übernahmeziel werden könnte, was kurzfristig zu einem erheblichen Aufwärtstrend führen könnte.

Das Unternehmen hat sein Engagement in Industrieanlagen bereits in den letzten 5 Jahren verdoppelt und damit rund 60% der Bilanzsumme erreicht. Dennoch beträgt der Bewertungsfaktor nur 9x FFO, verglichen mit 20x FFO im Durchschnitt der industriellen REIT-Peergroup. Als wir Gramercy identifizierten, war es bereits weiter im Umbruch, da es 70% seines NOI aus Industrieanlagen generierte. Es war jedoch auch ~35% teurer als Lexington bei 12x FFO. In diesem Sinne betrachten wir Lexington genauso opportunistisch wie Gramercy einst, wenn nicht sogar noch mehr.

„Versteckte“ Wertschöpfung
In nur 5 Jahren hat Lexington seine Industriepräsenz von nur 25% auf etwa 60% gesteigert. Dabei wurden fast alle Einzelhandelsimmobilien verkauft und die Zuordnung zu den Büroinvestitionen deutlich reduziert.

Es gibt drei Hauptgründe, sich für diese Neupositionierung des Portfolios zu begeistern:

1- Einzelhandelsvermögenswerte wurden fast alle verkauft (weniger als 1% der Mieten), und als solches ist Lexington heute fast vollständig von potenziellen Privatinsolvenzen isoliert. Einzelhandelsimmobilien sind heute einem höheren Risiko ausgesetzt als die meisten anderen Immobiliensektoren, da Amazon-ähnliche (AMZN) Unternehmen Marktanteile von traditionellen Einzelhändlern gewinnen. Sie müssen nicht weiter als CBL (CBL), WPG (WPG), PEI (PEI) oder sogar Tanger (SKT) suchen, um zu sehen, wie Vermieter unter der aktuellen Störung leiden können. Wir glauben nicht, dass dies ein langfristiges Problem für den Einzelhandel ist, aber kurzfristig führt es zu Störungen, da arme Einzelhändler aus dem Geschäft gedrängt werden.

2- Die Büropräsenz ist nicht mehr der größte Fokus des Unternehmens. Wir mögen keine „Single Tenant Office“-Investitionen, da sie aus unserer Sicht langfristig „Problemobjekte“ sind. Nachdem ich in der Private-Equity-Immobilie gearbeitet habe, musste ich mich aus erster Hand mit den Problemen solcher Objekte befassen. Einfach ausgedrückt, sind Einzelmieterbüros in der Regel zunächst gute Leistungsträger, wenn die Immobilien gekauft werden und ein Mieter durch einen Mietvertrag gebunden ist, aber sobald dieser ausläuft, können die Investitionsbedürfnisse und die Mieterausbauten extrem überwältigend werden. Das bedeutet nicht, dass Sie keine hohen Renditen erzielen können, wenn Sie in Einzelmieterbüros investieren, aber die Risiken sind in der Regel höher.

3- Die Industrieanlagen sind zum wichtigsten Wirtschaftsfaktor des Unternehmens geworden. Im Gegensatz zu Büros gibt es viele Gründe, sich für Gewerbeimmobilien zu begeistern. Sie besitzen viele der Vorteile von Büroimmobilien, benötigen aber typischerweise im Laufe der Zeit weniger Investitionen und können zu höheren Cap-Zinsen und mit noch längeren Mietvertragslaufzeiten gekauft werden. Darüber hinaus gibt es viele klare langfristige Trends, darunter das Wachstum von E-Commerce und Globalisierung, die die Nachfrage nach Industrieflächen erhöhen und langfristig höhere Mieten stützen dürften. Es überrascht nicht, dass der Markt den industriellen REIT mit hohen Bewertungen bei durchschnittlich 20x FFO belohnt. Und so schafft Lexington „Wert“. Da es sein Engagement in Industrieimmobilien erhöht, wird erwartet, dass sich sein Bewertungs-Multiplikator langfristig in Richtung des 20x FFO bewegen wird.

Zusätzlich zu diesen 3 Punkten ist die durchschnittliche Leasinglaufzeit auf fast 9 Jahre gestiegen, der Anteil der Einnahmen aus langfristigen Leasingverträgen ist gestiegen, und der durchschnittliche Zinssatz ist gesunken.

Man würde erwarten, dass all diese Punkte für die Aktionäre Wert schaffen würden, und doch sind die Aktien in den letzten 5 Jahren tatsächlich um mehr als 30% gefallen.

Mit anderen Worten, während das Unternehmen die Qualität des Portfolios weiter verbesserte, sank die Aktie in den letzten 5 Jahren deutlich. Die vergangenen Jahre waren eine Herausforderung für das Wachstum, da die Neupositionierung des Portfolios zu einer Verwässerung führt, das Unternehmen aber auch für langfristig bessere Ergebnisse positioniert ist. Da der Markt kurzfristig orientiert ist und sich nicht auf den langfristigen Wert, sondern auf Quartalsergebnisse konzentriert, diskontiert er die Aktien zu stark und erkennt nicht, wie sich der Basiswert des Unternehmens verbessert.

Jeder neue $ FFO, der durch Industrieimmobilien generiert wird, sollte es verdienen, bei bis zu 20x FFO oder im Einklang mit anderen industriellen REITs zu handeln. Angesichts der von 25% auf 60% gestiegenen Zuteilung zu Gewerbeimmobilien ist sehr deutlich, dass in den letzten Jahren eine massive und signifikante Wertschöpfung stattgefunden hat. Aus diesem Grund glauben wir, dass die Aktien heute opportunistischer denn je sind und für eine mögliche Übernahme reif sind.

 

Aktien mit hoher Dividende: 30% Potenzial und 8,5% Dividendenrendite

Lexington besitzt derzeit ein Portfolio, das sich zu rund 60% aus Industrie- und zu 35% aus Büroimmobilien zusammensetzt.

Industrie-REITs handeln heute im Durchschnitt für ca. das 20-fache FFO, wobei viele höherwertige Namen weit über dem Niveau von Terreno (TRNO), Rexford (REXR), DCT (DCT) und anderen gehandelt werden.

Office REITs hingegen handeln im Durchschnitt für das 16-fache FFO, manche sogar für das über 20-fache  FFO, darunter Boston (BXP), Douglas (DEI) und Kilroy (KRC).

Jussi kommt auf einen impliziten Bewertungs-Multiplikator von ca. dem 11,5-fachen FFO. Es spiegelt einen massiven Rabatt gegenüber Mitbewerbern wider und ermöglicht immer noch einen Anstieg von ~30% gegenüber dem aktuellen Aktienkurs. Da sich das Unternehmen weiter in Richtung eines reinen industriellen REITs bewegt, erwartet er, dass der FFO-Multiplikator allmählich höher expandiert und schließlich das bis zu 15-fache FFO erreicht.

Damit ist der langfristige Aufwärtstrend heute beträchtlich, unabhängig davon, ob Lexington übernommen wird oder nicht. Das Management geht von einer höheren Industrieexposition in den kommenden Quartalen aus, und Jussi erwartet, dass das Unternehmen bis Ende 2019 eine Exposition von bis zu 70-80% erreichen wird.

 

Aktien mit hoher Dividende: Fazit

Es gibt auch Risiken die diese Investition mit sich bringt (siehe Originalartikel), aber die potenzielle Rendite überwiegt bei weitem das Risiko, das Jussis Meinung nach eingegangen wird, insbesondere wenn man in der Lage ist, einen langfristigen Horizont zu nehmen und kurzfristige Volatilität zu ignorieren.

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