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Der Beitrag beschäftigt sich mit der Dividende von Global Net Lease hinsichtlich ihres Geschäftsmodelles und Geschäftszahlen nach einem interessanten Video von D wie Dividende.

Global Net Lease – Unternehmensvorstellung:

Global Net Lease ist ein eher kontrovers diskutiertes Unternehmen zu dem es sehr positive, aber auch sehr negative Stimmen gibt. Auffällig ist das Unternehmen besonders durch seine expansive Geschäftspolitik.

Auf der anderen Seite werden sehr hohe monatliche Dividenden gezahlt und das bei einer exzellenten Branchen- und Länderdiversifikation des Portfolios. Dabei muss man aber auch sagen, dass auch die Ausschüttungspolitk Zweifel hinterlassen kann und zudem Neuemissionen oft zu schlechten Bewertungen erfolgen.

Gegründet wurde der US amerikanische REIT 2011. Die Spezialisierung liegt auf Gewerbeimmobilien und investiert wird in Betongold, also nicht in Immobilienwertpapiere, sonders in echte Immobilienwerte.

Die Immobilien werden in der Regel nach dem Sale- Lease Back-. Verfahren erworben. Das heißt, dass der Betreiber die Immobilien an Global Net Lease verkauft und diese Immobilien dann von Global Net Lease wieder anmietet. Dies bringt für den Verkäufer den großen Vorteil das er eine große Kapitalmenge erhält, welche anderweitig investiert werden kann, um das Geschäft auszubauen. Auch für Global Net Lease ist dieses Verfahren sehr positiv, da sie Immobilien erwerben, welche bereits vermietet sind und auf den Mieter perfekt abgestimmt sind.

Die Mietverträge sind als sogenannte Tripple Net Lease Verträge verfasst, diese übertragen sämtliche Betriebskosten und Aufwendungen dem Mieter und der Reit kann sich ohne weitere Arbeit mit den Mietern auf die Neuakquise von Immobilien konzentrieren.

Die Mieter sind zu 80% Unternehmen mit einem Investment Grade Rating. Bekannte Mieter darunter sind zum Beispiel: die öffentliche Hand, Fedex, IngDiba, RWE, Nissan, Walgreens und viele weitere. Dies zeigt bereits hier eine sehr breite Aufstellung, was als sehr positiv zu bewerten ist.

Über 50% des Portfolios besteht aus Büros, 39% Industrie und 8% Einzelhandel, was das Risiko durch die Online Handel Konkurrenz verringert.

Die Marktkapitalisierung liegt bei derzeit 1,6 Milliarden US Dollar.

 

Die Dividende:

Derzeit beträgt die Dividendenrendite von Global Net Lease über 11 %. Dieser Wert ist für einen Reit mit realen Immobilien im Portfolio doch sehr hoch. Dies liegt zum einen am Misstrauen der Marktteilnehmer gegenüber der Ausschüttungspolitik und zum anderen an dem aggressiven Geschäftsmodell des externen Managements, bei welchem Wachstum um jeden Preis Prämisse zu sein scheint.

Die Ausschüttungsquote liegt bei etwa 100%. Die Dividende ist also abgesichert, es lässt allerdings keinerlei Spielraum, weder für eine Dividendenerhöhung, noch als Absicherung sollte es einmal zu Herausforderungen kommen. In turbulenten Marktphasen ist also mit einer Dividendenkürzung oder einer Ausschüttung aus der Unternehmenssubstanz zu rechnen. Diese Ausschüttungen aus der Substanz sind in den letzten Jahren schon ein paar mal vorgekommen. Eine Dividendenkürzung wäre zwar nicht schön, ist aber bei dieser hohen Dividende verkraftbar.

Die Fremdkapitalquote liegt bei unter 60%, was noch absolut OK ist und dem Reit noch Möglichkeiten gibt weiteres Fremdkapital aufzunehmen, falls benötigt.

Eine Aufteilung der Segmente lässt sich in zwei Gliederungen darstellen. Einmal nach den Mieterbranchen. Hier haben wir eine sehr gute Aufstellung und Diversifikation. Die größte Branche ist Technologie, gefolgt von der Finanzbranche und dem Discount Einzelhandel. Zum anderen lässt sich die Aufteilung auch nach Ländern vornehmen. Hier haben wir über 50% der Immobilien in den USA, alle anderen Länder sind sehr gut verteilt und gewichtet. Es handelt sich hier durchweg um Länder mit geringen strukturellen und politischen Risiken. Auch ist die Diversifikation international sehr gut durchgeführt.

Die Dividende wird seit 2015 monatlich gezahlt, dies ist eine sehr kurze Ausschüttungshistorie und dadurch noch nicht sehr Aussagekräftig. Der Plan des Managements ist es in Zukunft eine hohe Ausschüttung für die Investoren zu ermöglichen.

 

Der Aktienkurs:

Der Chart zeigt eine mögliche Unterbewertung. Seit der IPO ist die Aktie im langsamen Sinkflug. Bei der derzeitigen Dividendenrendite könnte dies eine gute Einstiegsmöglichkeit für Einkommensinvestoren darstellen. Es sollte jedoch jeder Investor seine eigene Risikokalkulation machen und die Pro und Contra Seiten betrachten.

 

Fazit und Gewichtung:

Der Reit zahlt zurzeit eine hervorragende Dividende. Es handelt sich allerdings auch um ein Unternehmen mit einem externen Management, welches eine sehr offensive Expansionspolitik verfolgt. Ob das externe Management immer im besten Interesse des Unternehmens wirtschaftet, sollte jeder Investor für sich selbst entscheiden,

Da es sich eher um eine spekulative Anlage, mit sehr hohen Gewinnmöglichkeiten, aber auch hohen Verlustrisiken handelt sollte die Aktie im Depot nicht zu hoch gewichtet werden. Eine Gewichtung von bis zu 1% ist sicher angemessen.

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